中国房地产的总结与展望
中国房地产的总结与展望
20**年，房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上，上半年以刺激为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。
展望20**年，中央经济工作会议提出房地产政策新基调，我们认为不会全面转向调控，落实“一城一策”，限购、限贷城市或将进一步扩容，热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资，房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。
20**年总结
一、中央宽信贷、调首付、降税负，近30省市跟进去库存新政。
前3季度，全国房地产政策以“去库存”为主基调，中央层面接连落地一系列刺激政策，包括调首付、降税负、宽信贷等。与此同时，地方纷纷出台去库存刺激性措施。
1一季度中央调首付、降税负、宽信贷，随后进入“寂静期”。
1月，国土部再次强调去库存，紧随其后中央出台多项刺激性政策，包括下调不限购城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”，交易税负较之前再降4.8%。同时，央行维持稳健偏宽松货币政策，前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，其中大部分流向房地产市场，居民购房贷款占新增贷款比重从1月份的17%上升到7月份的97%，就可见一斑。政策面和资金面的宽松，直接推动了刚性、改善购房需求释放，房价上涨带来的财富效应又带动了大量投资、投机需求进入，楼市成交量迅速回升。
2近30省市出台全面刺激方案，将去库存目标具体量化。
紧随中央，30多个省市先后出台刺激方案：其一，鼓励农民进城买房，如对退还宅基地的农民给予货币奖励。其二，调减乃至暂停土地供应，以湖南省为例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地产用地供应。其三，多数城市给予购房货币补贴。譬如沈阳对契税税率超过1%的部分给予补贴，并对在校生购房有奖励政策。
二、四季度收紧调控全面铺开，稳房价、控地价意图彰显。
因城施策可谓是本轮房地产调控的主旋律，前3季度，热点一、二线城市相继落地楼市调控，3月上海、深圳率先调整限购、限贷，苏州、南京等出台限价，政策力度相较温和。国庆期间，22城密集出台调控政策，短期内限购、限贷城市大幅扩容，城市政策广度和力度不断加码，热点城市稳房价、控地价的决心逐渐显现。
13月开始热点城市相继收紧调控，但力度都较为温和。
3月份，上海、深圳接连升级限购、限贷。随后苏州、南京依次落地“限房价、限地价”新政，意在给楼市、地市降温。8月份，苏州首开先河重启限购，随后南京、杭州、厦门、武汉、郑州等热点二线城市纷纷效仿。
整体而言，这类限制性政策力度较为温和，譬如南京二套房首付比例仅上升5%，对于购房者心理层面影响着实有限，更难以打破热点城市地价、房价轮动上涨的市场预期。9月份，全国土地市场密集成交64宗单价、总价地王，创造年内制高点，政策收效甚微。
2去杠杆、抑制资产泡沫，控一线、稳二线、搞活三四线。
7月，中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，重申“去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本”五大任务。中央对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”、“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间。
明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题，但要区别对待，一城一策，一、二线城市要防泡沫，三四线城市要同城镇化相结合，着力去库存。
3930开启22城密集调控，城市政策广度和力度不断加码。
本轮房地产市场调控政策是“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限钱。其中，限购、限贷出现频率最高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。限购政策注重有的放矢，其一，非本地户籍家庭限购1套住房，本地户籍家庭限购2套住房；其二，多数城市限购范围主要集中在中心城区，远郊区域并不限购；其三，个别城市分面积段限购，大户型产品并不限购。多数城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暂停发放第三套及以上住房贷款。个别城市限贷政策愈加严苛，尤以热点一、二线城市为甚，南京、苏州二套房二套房首付首付比例可达80%。除此之外，成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定房价，上海、深圳等城市则严控房企拿地资金来源。
4不同以往高举轻放，强力整顿市场秩序。
整顿市场秩序是本次房地产市场调控的一大亮点：其一，通过及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导社会舆论导向；其二，严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业，促使房地产市场健康发展；其三，严禁首付贷，规范互联网众筹买房行为；其四，加强土地拍卖资金监管，防范违规资金流入土地市场。
三、政策未能扭转房价一致看涨预期，催生四方面行业新问题。
尽管因城施策、分类调控已是当前房地产市场调控的主旋律，但是政策效果明显不及市场预期，更是出现了一系列新的问题，集中表现在以下四个方面：
1房地产仍为经济增长引擎，市场各方料定政策“投鼠忌器”。
因宏观经济面临较大下行压力，房地产行业依旧是稳增长的重要抓手，即使热点城市出现了房价泡沫问题，决策层断然不会全面收紧调控政策，低迷的经济走势与房地产政策形成了微妙的“紧平衡”关系。值得一提的是，土地出让金事关地方财政收入，部分中小城市土地出让金更是地方政府唯一财政收入来源，地方政府对于土地财政依赖度有增无减。
2货币宽松叠加资产荒，楼市“财富效应”强化房价上涨预期。
为了刺激经济增长，年内货币政策显著宽松，同时叠加“资产荒”愈演愈烈，一方面是大量资本面临实体经济“无项目可投”、“没有赚钱项目可投”的窘境，另一方面却是热点城市房价在天量信贷杠杆撬动下的节节攀升，似乎热点一、二线城市房地产市场已是唯一能赚钱的行业，这些城市的房产逐渐成为大类资产配置的重要方向，这样的“财富效应”又在吸引着一批批资金前仆后继地进入，不断自我强化房价看涨预期。最终使得所有的调控政策都显得苍白无力。
3居民房贷占新增贷款比重连续超70%，高杠杆风险愈加凸显。
二季度以来，楼市成交明显转暖，各线城市成交量同比增长显著，这与商业银行积极放贷、大力开展房贷业务密不可分。央行数据显示，银行信贷资金很大一部分流入房地产市场，住户中长期消费贷款（房地产、汽车为消费贷款大头）占当月新增贷款的比重直线提升，个别月份占比超70%，引发居民高杠杆风险。
4房价预期一致看涨，投资需求从核心城市外溢周边城市。
受制于热点一、二线城市限购、限贷政策从紧执行，部分置业需求被迫向周边中小城市外溢，尤以佛山、东莞、昆山等三、四线城市为代表。投资、投机性需求大量进场，显著抬升外围中小城市房地产市场热度，房价上涨动力强劲，市场预期更是一致看涨。
20**年展望
一、货币政策转向稳健偏中性，房地产信贷资金监管更严苛。
鉴于宏观经济依旧面临较大下行压力，央行现有货币政策较难发生根本性逆转，我们认为20**年货币政策仍将维持相对稳健基调，全面收紧的可能性较小，但是像20**年这样宽松的货币政策肯定不复存在。中央经济工作会议明确指出20**年货币政策保持稳健中性……着力防控资产泡沫，确保不发生系统性金融风险。
不过，对房地产而言，信贷定向调控仍将延续，中央经济工作会议明确指出“要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落“。
预计主要将坚持以下两点措施：其一，加强土地竞买资金监管，预计更多的热点城市将效仿上海、广州，加大企业拿地资金监管力度，要求土地竞买资金必须使用自有资金；其二，进一步加强居民购房资金监管，严厉打击首付贷、互联网众筹买房等违规交易行为。
二、中央政策延续“空窗期”，建立长效机制“任重而道远”。
囿于各线城市房地产市场持续分化，热点城市房价过快上涨，泡沫风险积聚，三、四线城市人口持续净流出，购房需求难见爆发式增长，高库存风险悬而未决。20**年中央层面政策“空窗期”仍将延续，地方政府将因城施策、分类调控，或继续加码紧缩政策，或继续保持刺激政策。
对于中央经济工作会提提出的房地产业长效机制而言，房产税短期内出台的可能性微乎其微。“长效机制”的具体措施可能会出现在以下几方面：其一，热点城市通过调整规划或者盘活存量低效建设用地，增加住宅土地供应；其二，库存过高的三、四线城市“有供有限”政策仍需从紧执行，逐步调降乃至暂停土地供应；其三，深入推进新型城镇化建设，加快中小城镇交通、医疗、教育等市政工程建设，吸引更多转移人口向三、四线城市迁移，实现楼市库存去化与新型城镇化建设现结合。
三、限购、限贷城市数量进一步扩容，热点城市调控力度加码。
鉴于热点一、二线城市房价上涨压力犹存，我们认为本轮调控政策将跨越较长的时间周期，短期内“四限”政策（限购、限贷、限价和限钱）不会快速退出，预计限购、限贷城市将继续扩容，长沙、宁波等尚未出台调控政策的城市，不排除将跟进落地限购、限贷政策的可能性；天津、济南、成都等调控政策相较温和的城市，或将效仿郑州、武汉，进一步加码调控。
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