门店选址调查总结
门店选址调查总结
篇一：店铺选址分析
项目报告
一、项目题目:店铺的选址
二、项目小组人员： 张鹏 周旺 黄明 叶千
三、项目目的：通过对店铺选址的分析，加深对学过的专业课的理解，提高专业知识的运用能力，并且为后续的连锁专业课程的学习起到了预备性的作用。
四、项目内容：
（一）项目前期
为了保证项目有效的、顺利的进行，在项目正式实施的前期，我们制定了项目计划，项目计划的内容如下：
1）研究方向的确定
经小组人员讨论，本小组决定选址三个行业的店址进行观察，分别为零售业、餐饮业、服装业。
其中每个行业我们会选择一些不同的市场定位的企业店铺进行比较，比如零售业，我们会选择一些大型超市（如：家乐福、沃尔玛、中百）、大型电器卖场（如：苏宁、国美、工贸）、电子产品卖场（如：南极电脑城）进行分析。 餐饮业和服装业我们同样也是采取相同的方式进行比较分析。餐饮业大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和盒饭业、冷饮业、以及我们大家熟悉的快餐业等等。我们会选择一些有代表性的企业店铺进行分析。比如，快餐行业的肯德基、麦当劳、华莱士等。
然后是服装业，我们也会根据不同的市场定位，来进行研究。比如有些商铺是按款式分类的，定位于销售男装或者女装或者童装；有些商铺按价格分类，分为低、中、高档；有些商铺按风格分类，可分为流行服装、上班职业装(OL)、中性服装等。例如，美特斯邦威、深马、以纯的定位是一些追求个性与潮流的年轻消费者，OL的定位是女性上班族。这些企业的市场细分不同，针对的消费人群不同，他们的选址也会不同，所以我们可以选择一些企业店铺进行研究。 不同行业之间的选址方式不同，选址特点也不同，我们会重点分分析他们的相同与异同之处。
2）研究的主要内容
①人口状况分析。包括人口密度、年龄、职业等
②经济状况分析。经济条件决定了消费者的购买能力。
③客流量分析。客流一般分为自身客流、分享客流、派生客流。
④交通状况分析。
⑤竞争状况分析。
3）的执行方法
这次的项目研究，由于受人力、物力以及财力的约束，所以项目研究的信息主要来源于我们小组人员在网上以及相关资料上的搜集。当让本小组还会派人员实地考察并拍摄一些照片为项目后期的进行做好准备。
4）人员的安排
本小组成员明确分工，分头搜集相关资料、数据。
①郭旺负责搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏负责搜集零售业的商铺选址信息，黄艳负责搜集餐饮业的商铺选址信息；
②根据小组成员提供的资料、图片，向双制作ppt。
③最后，小组人员集体讨论并给出意见，向双负责信息整理、分析与总结并形成报告。
项目计划的制定为项目的正式实施确定了方向，同时也明确了小组人员的职责，让每个人更好的投入到项目的实施当中去。
（二）项目中期
有了前期的准备工作，接下来的项目实施，我们进行的很顺利。
201x年5月13日，这是项目实施的第一周。根据先前项目计划的制定，本小组的每一位成员都明确了各自的职责，按照安排，郭旺搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏搜集零售业的商铺选址信息，黄艳搜集餐饮业的商铺选址信息。而我，了解餐饮、服装、零售企业选址的特点并对它们进行一个大致的总结。
201x年5月16日，在小组成员的协商下，我们在光谷附近进行了一次实地的考察。观察了餐饮、服装、零售企业店铺的选址并进行了拍摄。
201x年5月20日，这是项目实施的第二周，我们对上一周收集的一些资料进行了筛选和整理。
（三）项目后期
有了前期的准备、资料的收集与整理，最后就是资料的汇总与分析。下面将
本次小组成员研究成果汇报如下：
对于我们研究的这个项目题——店铺的选址，我们必须明确它的重要性。
首先，店铺选址是一项长期性建立战略性的投资，关系着企业的发展前途。连锁企业无论是租借还是购买，一经确定，就需要大量的资金投入，而且店址不可能像人力、财力说调整就可以调整，它具有长期性和固定性，所以选址要慎重。
其次，店址是连锁店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同地区的地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点都决定了店铺顾客的来源和特点，同时也决定了连锁门店经营的商品内容、价格以及促销活动的选择。经营者在确定经营目标和制定经营策略的时候，必须要考虑所在地区的特点、实施性和目标的可实现性。
再次，店址选择的是否得当，是影响连锁店铺经营效益的一个重要因素。店铺的正确选址就意味着其享有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当、服务水平基本相同的情况下，选址正确必然会有较好的经济效益。所以在店铺的建设过程中，我们不可忽视店铺的影响效果。
我知道一个店址的确定，我们首先要分析它的商圈，需要从人口特点及经济条件、客流量、交通状况以及周边的竞争状况来考虑。
①人口状况及经济条件分析。人口状况包括人口总量、年龄特点、职业特点等方面的现状和发展趋势，人口是一个门店创造利益的前提。同时经济条件又决定了消费者的购买能力。商圈内经济状况好的，居民收入稳定增长，则消费者可支配资金会增，门店的消费额才会随之波动。所以说，人口和经济条件就决定了一个门店的可创造利益，二者缺一不可，它关乎经营者能不能开店，能开多大的店。
②客流量。一家商店若要成功，必须要有足够的顾客来源。客流量可分为自身客流、分享客流和派生客流。大型的商店往往会有专程前来购物的自身客流，而小型商店只能分享别人的客流或吸引其他目的的游客，此时截流能力显得十分关键。通常在一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流量最高的具体位置，这个具体位置都有一家或一家一上的核心商店。位于顾客常行走的路线上的商店截流能力较强，位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往它们之间的顾客获利。
③交通状况。交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择地址的一个重要因素。方便的交通要道，来往的行人较多，具有设店的价值。交叉路口的街角，
由于交通四通发达，能见度高，也是设店的好位置。但是，有些道路中间隔了一条很长的中央分向或带栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。由于交通条件、公共场所设施，行走方向习惯、居住区范围及照明条件等影响，一条街道的两侧客流度往往不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选址时要分析街道客流特点，选在客流较多的街道一侧或地段。
④竞争状况。首先，经营者要明确本店的经营理念，进行目标分析，制定正确的销售策略。再对竞争对手进行分析，包括充分考虑、计算竞争对手销售情况，分析竞争对手与所开新店的距离以及在地理位置上的优劣势、竞争店目标顾客层次特点、竞争店的销售规模、竞争店的经营特点等。
如果商店是经营挑选性不强，购买频率较高的日常用品，在同一地区已有过多的同业在恶性竞争，互相争夺生意额，则势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、或不寻常的商品来源，否则难以成功。但在某些环境中，上述情况却并不完全如此。有些行业，因同行集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街。
这种情况下，我们把企业分成三种类型，即独特型连锁企业、竞争型连锁企业、比较型连锁企业。独特型连锁企业通常拥有产品或服务相关联的高质量形象，这种类型的门店无论设在哪里都能吸引顾客。竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或相似的产品或服务，这样便利程度便成为决定企业选址的重要因素。这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免靠近直接竞争者。而对于比较型连锁企业来说，这类商店应该接近竞争者，以便于潜在顾客对产品进行比较。
上面我们分析了一般店铺选址需要考虑的基本问题，我们小组分析的餐饮、服装、零售三个行业的店铺，这些基本的条件也都具备了，以我们主要观察的光谷店铺为例。
光谷属于副经济中心地带。随着武汉经济的发展，武汉商业圈由汉口江汉路逐渐向洪山广场和光谷转移。以鲁巷、光谷国际广场的商圈为起点，沿着光谷步行街、西班牙风情街，共同形成一个特大的光谷商圈。选址在光谷的店铺，有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。
光谷属于学生集聚地带。光谷步行街地处鲁巷广场、周围有华中科技大学，中国地质大学、武汉工程大学、中南民族大学、武汉纺织大学、湖北开放学院、长江职业学院等几十所学校。学生群体产生了庞大的消费力量，有力的促进了光
谷步行街的发展。它的消费主要群体还有白领阶层，包括职员、初级管理者和高级管理者。光谷附近有很多写字楼，现代科技区，这些白领消费仅次于学生，他们的工作稳定，收入较高对生活的目标和追求不一样，他们这个消费群体又促进了光谷经济的发展。
就交通状况来说，尽管光谷车辆众多、人流量大，可能会造成交通堵塞。但鲁巷光谷广场附近设有环形路口且交叉路口多，公交路线多，有20余条公交线路。布点也非常广，到武昌各个高校几乎都有直达线，再加上光谷多个地下通道及天桥的建设，周围出行方便，顾客来去也方便。
从客流量来说，光谷的客流量非常大。这里除了一些固定的客流聚集外，还有大量的流动客流聚集。固定聚集是指消费群体在某个地段或某个地点上的相对稳定、静止的状态。流动聚集是指平时分散在各处的消费群体通过交通工具或其他方式自然汇集到某个地点。无论是哪一种聚集，像光谷这种客流聚集强的地理位置，是非常有利于店铺的开设的，只要店铺能够获取足够规模的目标消费群体就能节省大量的宣传和推广费用，缩短店铺被消费者了解的周期。
从竞争性来说，选择在光谷广场的商铺竞争性非常的大，但是，同时它们盈利的机会也非常的大。正是因为有这么多的商铺聚集在一起，才形成了这么大的一个商业圈，能吸引更大的客流量，这些商铺不仅相互竞争，还具有一定的依赖性。
从城市规划来说，光谷是近些年发展起来的经济中心，也是政府大力发展的地带。光谷虽然已经形成了一个庞大商圈，但还有一些地段仍然在扩建，一些设施也在渐渐齐全，所以光谷的商圈将会继续扩大，它的影响力会越来越强，市场前景也会越来越好，选择在光谷，对企业的发展起到非常大的促进作用。
当然，不同的行业、不同的经营业态、不同的目标群体、不同的规模在选址上也会有所不同。下面我们看看本小组具体分析的店铺在光谷的选址。
首先就我们研究零售企业来说，家乐福是我们比较熟悉的，它是全球第二大零售商，现在成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业。同样是零售企业，但不同经营业态的工贸家电，它们在选址方面有什么特点呢？
我们都知道，家乐福主要经营一些日用品、休闲食品、蔬菜瓜果类的东西，工贸家电主要经营电子产品及一些大小型家电。虽然两个企业经营的商品内容不同，但是他们的目标消费者相似。家乐福的顾客群54％是已婚人士，60％的是34岁以下的人群，70％是女性，，而工贸家电家经营的电脑、手机、数码相机及高档平板电视，它们主攻的是80后的消费群体，工贸家电经营的家电类产品它
篇二：开店选址的基本因素
开店选址的基本因素
选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。
提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。
有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素：
1、人的流量。
2、租金。
3、繁华程度。
4、交通。
5、居民结构。
6、面前场地。
7、车站码头。
8、机关学校。
9、专业市场。
10、经营性质。
11、经营品种。
12、房屋结构。
13、能见度。
14、相邻店铺。
15、地势。
16、朝向。
17、楼层。
18、规划
19、相关政策。
20、房东。
提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。
2
选址调查
人口与购买力分析；
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
1、所需调查的项目包括：
⑴常住人口数
⑵家庭及构成
⑶人口密度
⑷教育程度
⑸从事行业
⑹自然增加率
⑺社会增加率
⑻家庭人均收人
⑼白天流动人口数
⑽年龄构成
⑾家庭年支出及支出结构
2、现就一些主要项目分述如下：
⑴家庭人口及收入水平；
提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
⑵人口密度；
提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
⑶客流量；
提示；一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
★上下车客人数的调查重点为：
各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
★一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
⑷购买力；
提示；商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平
对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样
篇三：专卖店选址分析报告
生活秀专卖店（金川分店）选址分析报告
生活秀集团有限公司创办于20xx年11月，总部座落在风光旖旎的中国优秀旅游城市——浙江省瑞安市，集团总注册资金1亿元人民币，在国家工商总局注册“LIVEX生活秀”中英文系列商标，先后荣膺中国驰名商标和浙江省著名商标等荣誉称号。
LIVEX产品有T恤、衬衫、茄克、便服、毛衫、棉衣、牛仔、羽绒服、裤裙 等19大系列共上千多个款式，以满足不同市场消费者的需求。消费对象以18－28岁的时尚青年为主；产品定位“坚持以高质量、高品味、低价位来满足大众消费”；设计风格都市、休闲、新潮，“追求优质的生活品味，享受原汁原味的休闲时尚”；体现年青人充满活力的激情与活力，崇尚自然的独特心理。
一、新店周围地理位置
二、新店址周围商业环境和竞争店情况
㈠ 商业环境
1、优势分析：生活秀专卖店（金川分店）地处金川开发区，紧邻内蒙古电力学院和上院小区，附近设有公交站，8、51、79、89路公交车都由此经过，交通极为方便，周边商业配套齐全。
辐射范围和服务人群主要是内蒙古电力学院学生和上院小区居民。该位置是金川开发区人流最集中的地方。
2、劣势分析： 周边商圈有锦东商厦，华丰服装城，及零售流动摊位等，市场竞争激烈。
㈡ 竞争者分析
（1）随着金川开发区的不断发展和进步，各大学校学生人数的增加，各大知名品牌和商场必将不断涌入金川，生活秀竞争压力将会不断加大。
（2） 在金川的购物场所中，如锦东商厦等综合型商场，他们是金川居民主要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费 者，同样，鞋、服也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响生活秀的消费者，形成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，可以维持他们的一段时 间的使用，他们就必然会减少到生活秀的购物频率。
三、生活秀专卖店（金川分店）周围居民及流动人口消费结构、消费层次
内蒙古电力学院是金川开发区商业中心区，内蒙古电力学院学生、教师等工作人员多，顾客流量特别大，而且还有在内蒙古电力学院附近有8、51等多条公交车路线的公交站点。这些市区的“主动脉”无形中构架起了金川开发区交通网络，把金川开发区以及附近郊区附近居民、工作人员汇集到这，也能让这里的人们顺利地返回各自的出发地。这里是交通最便利的地方，也是很多顾客就近选择商品，避免市区交通拥挤和人员混杂的环境。同时，伴随学生为主稳定消费群体的不断增加，购物数量和频率将会不断增加，市场潜力巨大。 根据上面的情况，新商场的主要商圈是：以生活秀为圆心向四周辐射，包括以内蒙古电力学院附近、次要商圈是环绕在这学校街周围的本地居民和工作人员，随着商场名气的扩大商圈能吸引更多的消费者。
（一）、新商场的消费市场构成
周围居民主要从事的工作是：教师、学生、个体经营商和普通居民，他们的收入水平一般。其他生活富裕的居民，他们经济宽裕、生活悠闲，愿意花更多的车费到城里买高档的用品
（1）作为主要消费人群是学生，他们大都会选择的衣服是时尚新潮，价格适中，不要求奢华昂贵。
（2）教师和普通居民多以休闲服饰为主，价格较学生会较高，质量要求更好
（二）、新商场顾客的消费特点及消费层次
（1）根据资料显示，本地一般的居民总体消费水平适中，应该属于普通的消费者。
（2）学校的学生，是这里商品的主要消费者，同时公司他们的购买量很大，购买次数多，又，部分较高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们档次高。这些同胞是商店的高消费者
四、新店开业后预计能辐射到的范围
（一）、辐射力度最强的范围
根据生活秀位于金川开发区的主要街道和人员聚集地，根据生活秀的地理位置、
交通、街道环境以及主要消费者的购买习惯和购买力进行分析。生活秀所在是商业区是金川开发区人口流动最大的地区，对金川地区辐射强度较强。
(二)、 辐射力度较弱的范围
由于生活秀服饰的时尚性，对郊区居民和人员的适合程度不高造成辐射力较弱。
(三)、辐射力度最弱的范围
生活秀位于金川开发区，距市中心较远，在交通和时间成本的约束下对市区居民和
人员的辐射强度较弱。
五、新店的营业面积和商品结构
理的经营理念和模式以求利润最大化。 生活秀开业之初拟定营业面积160平方米，之后随业绩和开发需要再行不断扩大，以求一合
六、新店的市场定位和经营特色
㈠市场介绍
目前中国品牌专卖店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新
业的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状：
同业过度扩张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的品牌经营店建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。在大中城市，年销售额在500000元以上的专卖店由1992年的98家扩大到2000年的1000家以上，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。
㈡市场定位和经营特色
生活秀将其市场定位在中低档路线的时尚风行货，强调为顾客提供温馨舒适的购
物空间间、独具特色的风行购物情况、优质的服务和有竞争力的商品价位。在打造品牌竞争力的同时努力将服务做到尽善尽美，实现实现品牌连锁经营的突破性发展。生活秀让顾客在选购风行时尚商品之余，更能享受到优质化、个性化的服务。将来,生活秀将以更具最前沿形态的崭新概念，组合国际时尚品牌，揭示最合乎潮流、最体现品味的个性精品，成为时尚前沿的品牌.
七、新店经营效益预估
我们的目标市场主要是普通消费人群，要对该店址经营效益做出预估，只能从新店
平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为1000人，更进一步假设其中有10%的人进入本店，而10%的人中有60%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为150元，其中可以获得毛利为交易量的20%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为900元。这样每月以30天计算， 则该店每月可获得毛利为27000元。，然后除去经营中的各种费用就是该店该月的净利润。
八、新店未来前景分析
新店地处金川开发区主要街道，周边的店铺很多，附近最大的竞争对手华丰服装城、锦东商厦、。新店主要的消费对象是普通消费者，要抓住普通消费者的消费心理，另外，借鉴其他品牌专卖店成功经验，才能在竞争中取胜。据估算，仅内蒙古电力学院的学生购物100/月，再加上附近的居民以及次要商圈所带来的经济收益，市场潜力很大，如果我们从价格等方面着手，商品个性时尚，以学生消费群为中心，引导时尚潮流，不仅占领学生市场，而且要开拓新的消费市场，此乃商品个性优势，加上人性化合理化的管理，前景必定乐观。
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