物业管理小区方案

时间：2023-02-28 16:21:39 方案我要投稿

物业管理小区方案推荐

　　为保障事情或工作顺利开展，时常需要预先制定一份周密的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编精心整理的物业管理小区方案推荐，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理小区方案推荐

物业管理小区方案推荐1

　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

　　1、明确前期驻点项目物业管理架构

　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

　　2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

　　三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

　　(一)明确客服部工作计划

　　标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

　　1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

　　报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。

　　2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表

　　报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。

　　3、下周工作计划

　　4、合理化推荐、意见

　　5、其他

　　(二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

　　1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点

　　2、研究分析各部门工作报告

　　3、研究分析物业管理新动态

　　4、实施培训和沟通

　　5、研究分析服务质量报告

　　6、其他

　　(三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

　　1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

　　2、明确工作程序

　　a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

　　检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

　　督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见

　　b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

　　具体调查资料，附x物业公司前期驻点项目服务质量调查表

　　督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见

　　c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

　　具体调查资料，附x物业公司前期驻点项目服务质量调查表

　　前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

　　(四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

　　1、制定规范的联系函制度

　　2、建立和规范例会制度

　　3、协助建立客户联系报告制度。

　　四、建立长效的改善机制

　　1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

　　2、研究机构目前主要工作任务

　　a、研究和总结

　　b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

　　c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

　　d、有计划编写各项目物业管理方案

　　e、有效实施形象策划系统

　　f、有计划实施各楼盘的`物业管理员工内部培训

　　g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

物业管理小区方案推荐2

　　为落实市十三届人大三次会议审议透过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　(一)目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率到达100%;年新进入市场的.楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　(二)范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作资料

　　(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　(三)加大对物业市场的监督。

　　四、物业费的成本测算

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

物业管理小区方案推荐3

　　根据《物业管理中心关于确定20xx年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“20xx—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。

　　一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。

　　每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。

　　二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行承诺，接受监督。

　　各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部主动联系幼儿园作为20xx年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的'良好条件。

　　三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。

　　同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。

　　四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在自己的岗位上，练就过硬本领。

　　在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。

　　五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节(工作现场没有文件、不执行文件)和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。

　　六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制(换岗位，双向选择)，或者待岗、学习、辞退。

　　七、质量管理符合iso9001-xx标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率高于92%。

　　八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力和服务水平。

物业管理小区方案推荐4

　　为深入推进我区社区物业化服务工物业管理方案作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

　　一、指导思想

　　以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

　　二、服务范围

　　社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

　　(一)公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

　　(二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

　　(三)公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

　　(四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

　　(五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

　　(六)其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

　　三、基本原则

　　(一)居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的`基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

　　(二)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

　　(三)便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

　　四、工作任务

　　按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区(小区)是：xx小区。

　　五、工作思路

　　在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

　　(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

　　(二)先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

　　(三)先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

　　六、组织领导

　　成立全区社区物业化服务工作领导小组。

　　组长：xx。

　　副组长：xx。

　　办公室主任：xx。

　　办公室副主任：xx。

　　成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

　　七、职责分工

　　区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题;

　　区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作;

　　区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准;

　　区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作;

　　区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作;

　　区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作;

　　区住房城乡建设局：负责行业指导工作;

　　区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持;

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

　　各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

　　八、方法步骤

　　(一)准备阶段。

　　1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区)名单。

　　2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

　　3、xx月下旬组织召开工作部署会。

　　(二)实施阶段。

　　1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

　　2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

　　3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。

　　(三)考核验收阶段。

　　1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

　　2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。

　　3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

　　九、工作要求

　　(一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

　　推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

　　(二)充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。

　　一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

　　(三)全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

　　一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区(小区)明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

物业管理小区方案推荐5

　　一、管理目标：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准;

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，到达广东省优秀住宅小区标准;

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全;

　　5、小区清洁实行专职保洁员职责制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区;

　　8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%;

　　9、绿化按时修剪、维护、持续花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上;

　　10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人;

　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务资料融入到业主的衣、食、住、行中。

　　二、分项指标：

　　房屋完好率：100%

　　房屋零修、急修及时率：99%

　　维修工程质量合格率：100%

　　管理费收缴率：≥98%

　　绿化完好率：99%

　　清洁、保洁率：≥99%

　　道路完好率及使用率：100%

　　化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　排水管、明暗沟完好率：100%

　　路灯完好率：100%

　　汽车场完好率：100%

　　公共文体设施、建筑小品完好率：100%

　　小区内重大刑事案件发生率：0

　　小区内治安案件发生率：≤1/年

　　消防设施、设备完好率：100%

　　火警发生率：≤1%

　　火灾发生率：0%

　　违章发生率：2%

　　违章处理率：100%

　　用户有效投诉率：≤2%

　　有效投诉处理率：100%

　　管理层员工专业培训合格率：100%

　　特种作业员工持证上岗率：100%

　　维修服务回访率：≥30%

　　业主(住户)对物业管理综合满意率：≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

　　一、实行“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了带给常规性的公共服务外，还带给了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选取不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　二、快速、完善的服务形式：首按职责制+三分钟服务承诺

　　1、首按职责制

　　每一位员工都有职责和义务接待客户的推荐，任何一位员工接到推荐后，统一传递到办公室，并告诉推荐人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务推荐处理的状况直至客户满意为止。

　　接待服务推荐时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊状况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的就应留签字记录，并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务承诺

　　第一接待人接到客户的推荐时，应及时将客户的推荐反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户带给相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊状况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

　　三、突出、贴心的礼貌礼貌：三米微笑服务+站立式服务

　　1、三米微笑服务

　　管理处人员见到客户务必微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，务必自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也务必遵守三米微笑服务原则。

　　2、站立式服务

　　站立式服务表此刻：

　　(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

　　(2)接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也务必站立并微笑致意，客户离开时，也务必站立微笑送别，并目送客户出门为止。

　　四、全天候的服务时间

　　1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。

　　2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

　　3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的状况下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮忙。

　　4、管理处全体人员非特殊状况都务必留守小区，随时待命，以便为客户带给服务。

　　五、丰富的社区文化活动

　　丰富的社区文化活动不仅仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处带给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中构成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。

　　六、多种多样的特约经营服务

　　常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户带给共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服务，不仅仅仅是物业服务资料的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

　　七、实行完全的封闭式管理

　　传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

　　社区文化：

　　一、社区文化宗旨

　　提高社区文化工作质量，增强社区居民综合素质!

　　二、社区文化理念

　　增强邻里交流，复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁!

　　三、社区文化最终成果展望：

　　1、当人们走进小区的时候，就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气，仿佛置身于世外桃园之中，心神为之一振;

　　2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来，让小区每个成员都能从中寻找到自己的'兴趣、爱好，并乐在其中，乐此不疲。

　　3、不管走到那里，都能够欣赏到各种各样的山水画、名人字画，仿佛置身于美术馆中。

　　4、生活在那里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容，忧愁与那里绝缘。

　　四、社区文化的硬件建设：

　　社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素，从所周知，现代礼貌的建设是由具备良好素质的人来完成的，而良好的居住环境，能够促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的，当一个人长期处在良好的环境当中，便会不知不觉地提高自身的素质，而如果每个人的素质都得到了提高，那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说，社区文化的硬件部分就应包括：

　　1、会所，包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等;

　　2、公共场地，包括公共绿地、道路、大堂、走廊等;

　　3、室外健身场所，包括室外健身器材、健身路、室外操场等;

　　4、公司配置一整套专业的音响和舞台，这样能够提高管理处社区文化活动的专业性。

　　对于会所就应尽可能利用其功能，并加强现代化管理;对于公共场地则宜挂一些名人名画，营造一种浓郁的文化氛围;对于室外健身场所，则就应加以适当引导，构成正确的、自发性的健身氛围。总之，对于社区文化的硬件，就应重在利用，我们的工作重点就应放在社区文化的软件建设上。

　　五、社区文化的软件建设：

　　软件建设是社区文化建设的中心组成部分，它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调潜力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

　　根据社区文化的活动形式、活动风格，社区文化软件的资料可概括为以下五大部分：

　　(一)体育类

　　体育类社区文化目的在于透过倡导体育健身的精神，利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼，进而构成各种自发性组织，从而构成用心、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区，而且效果明显，影响面广。具体的体育类社区文化活动，包括：

　　1、成立各种体育俱乐部，定期组织训练、比赛

　　(1)球类：篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等;

　　(2)棋类：围棋、象棋、跳棋、军棋等;

　　(3)牌类：桥牌、扑克牌;

　　(4)游泳：游泳培训班，游泳比赛;

　　(5)拳类：太极拳、太极剑等。

　　2、每年一次，以小区为单位，由公司组织大型体育活动比赛

　　3、在社区公共场所设置室外健身器材

　　4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传，如组织群众观看重要比赛，挂宣传标语等，增强民众体育健身意识。

　　(二)文学类

　　文学类社区文化的定位比较高，主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组，在这些兴趣小组的带动下，不定期举办一些文学活动，从而吸引更多的住户前来参加活动，透过举办各种文学活动，提高参加者的文学素养和兴趣，最后构成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难，而且效果很难预测，所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动，包括：

　　1、组织互换藏书活动;

　　2、文学写作兴趣小组;

　　3、各种兴趣小组：红学会、水学会、西学会、三学会等。

　　(三)艺术类

　　艺术类社区文化是资料最广泛，也是实际工作中运用最多的形式，主要透过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来，并构成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区，其主要活动包括：

　　1、成立各种兴趣小组，定期组织训练、汇演、竞赛，可先以各小区为单位，成熟后可加以联合，组成精英团体：

　　(1)声乐：民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

　　(2)舞蹈：民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等，并定期举行训练、比赛

　　(3)书法、绘画：成立书法、绘画兴趣小组，并将其作品在小区各处展览，年底还可举办免费写春联、画年画活动

　　(4)摄影：以公司已成立的摄影俱乐部为基础，定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

　　(5)外语兴趣组：引进外语培训机构进入小区，定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

　　2、营造社区艺术氛围

　　(1)将小区各艺术团体成员的优秀作品(书法、山水画等)加以装饰后，在社区公共场所(大堂、会所等)展示，一方面可增加各团体成员的积极性，另一方面可增加小区公共场的艺术氛围;

　　(2)定期组织社区家庭读书活动;

　　(3)周末露天舞会、音乐会、歌会;

　　3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

　　(四)康体类

　　从好处上说，康体类社区文化是最具有社会效应的活动，不仅仅能够带动小区住户参与各种社区活动，进而构成一种生活模式，还能够对小区的周边带来一些服务，正因为有良好的社会效应，康体类活动犹如异军突起，在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括：

　　1、带给健身、娱乐场所(室内室外)，为小区成员长期开放，并加以必要的辅导;

　　2、定期组织爬山、游园、自驾游活动;

　　3、定期组织美容、健身讲座;

　　5、定期组织群众体检(最好是免费体检);

　　6、暑假组织少年夏令营活动;

　　6、筹建社区健康站，请专家定期或长期带给健康咨询、急救等。

　　(五)经济类

　　经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮忙，构成一些商会，定期组织活动，在小区范围内构成一种浓郁的商业气息，并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强，比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括：

　　1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告;

　　2、成立各种商会;

　　3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍，并带给现场咨询;

　　4、定期邀请证券专家做投资、理财报告，并带给现场咨询;

　　5、根据住户的具体需要，举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动。

物业管理小区方案推荐6

　　写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

　　一、营销推广

　　由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

　　由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

　　这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

　　二、商务中心的服务与管理

　　大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

　　1、商务中心的设备配置

　　商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

　　商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

　　2、商务中心的工作要求和工作程序

　　商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：

　　①流利的外语听说读写能力;

　　②熟练的中英文打字能力;

　　③熟练操作各种设备的能力;

　　④熟悉商务信息知识;

　　⑤熟悉秘书工作知识;

　　⑥具备基本的设备清洁保养知识。

　　(2)工作程序。

　　①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单

　　并收一定比例的押金。

　　②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。

　　③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

　　人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

　　交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

　　商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序;

　　写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

　　3、商务中心的服务项目

　　写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的.服务项目包括：

　　l 翻译服务，包括文件、合同等;

　　l 秘书服务，包括各类文件处理;

　　l 办公系统自动化服务;

　　l 整套办公设备和人员配备服务;

　　l 临时办公室租用服务;

　　l 长话、传真、电信服务;

　　l 商务会谈、会议安排服务;

　　l 商务咨询、商务信息查询服务;

　　l 客户外出期间保管、代转传真、信件等;

　　l 邮件、邮包、快递等邮政服务;

　　l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

　　l 报刊、杂志订阅服务;

　　l 客户电信设备代办、代装服务;

　　l 文件、名片等印制服务;

　　l 成批发放商业信函服务;

　　l 报刊剪报服务;

　　l 秘书培训服务等。

　　三、前台服务

　　小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，主要包括：

　　l 问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

　　l 信件报刊收发、分拣、递送服务;

　　l 个人行李搬运、寄存服务;

　　l 出租汽车预约服务;

　　l 提供旅游活动安排服务;

　　l 航空机票订购、确认;

　　l 全国及世界各地酒店预定服务;

　　l 餐饮、文化体育节目票务安排;

　　l 文娱活动安排及组织服务;

　　l 外币兑换，代售磁卡，代售餐券;

　　l 花卉代购、递送服务;

　　l 洗衣、送衣服务;

　　l 代购清洁物品服务;

　　l 提供公司“阿姨”服务;

　　l 其他各种委托代办服务。

　　有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

　　四、设施设备管理

　　写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

　　1、设备管理

　　(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

　　(2)完善工程部架构。

　　(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

　　(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

　　(5)制定设备的保养和维修制度。

　　(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

　　2、维修与保养

　　(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

　　(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

　　(3)设备的维修。

　　对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

　　编制维修计划时应注意：

　　①是否按设备分类编制计划。

　　②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

　　③维修方法是否恰当。

　　一般的维修方法有：

　　①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

　　② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

　　③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

　　④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

　　建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

　　(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

　　一、保安与消防管理

　　1、保安管理

　　(1)贯彻保安管理的基本原则是：

　　①宾客至上，服务第一。

　　②预防为主。

　　③谁主管，谁负责。

　　④群防群治，内紧外松。

　　(2)建立保安部的组织机构。

　　(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

　　(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

　　2、消防工作

　　(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

　　(2)一般写字楼的消防系统主要有：

　　①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，btm气体灭火系统。

　　②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。

　　③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。

　　④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

　　(3)消防工作的展开：

　　①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。

　　②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。

　　③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。

　　④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

　　⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

　　⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

　　⑦配备必需、完好的消防设备设施。

　　⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

　　⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。

　　⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

　　⑾建立消防档案。

　　⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

　　二、清洁卫生管理

　　清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：

　　(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

　　(2)制定部门各岗位的责任制。

　　(3)建立卫生清洁的检查制度。

　　①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记);

　　②每日抽查;

　　③会巡制度;

　　④食用水质及排污处理检查。

　　(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

　　(5)提供全面的清洁卫生美化服务。

　　写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

物业管理小区方案推荐7

　　一、xx项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力;

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对xx项目物业推荐如下：

　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的'服务体系。

　　三、物业管理带给日常服务的资料：

　　1、对河道的清理与水质的保护(如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;

　　2、对市政道路的保洁;

　　3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶);

　　4、24小时水电维修;

　　5、对业主生活垃圾的定时清运;

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;

　　7、项目范围内绿化的种植与养护;

　　8、业主能源费用的代收代缴;

　　9、定期花木杀虫及灭鼠;

　　10、暂住证等社区性证明u》

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务-管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的资料：

　　A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫，免费)

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理