甲级写字楼物业的管理方案范文（通用5篇）
为了确保事情或工作有序有力开展，通常需要提前准备好一份方案，方案是阐明具体行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的企划案。方案要怎么制定呢？下面是小编收集整理的甲级写字楼物业的管理方案范文（通用5篇），仅供参考，大家一起来看看吧。
甲级写字楼物业的管理方案1
第一节 任务和岗位设置
一、任务
工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下：
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；
2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；
3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；
4、负责大厦外派工程的监管工作。
5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。
二、工程部架构图（A座）
人员配置说明
项目负责人：1人
工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人)
综合维修班：15人
领班:1人（兼维修）
综合维修工:15人
设备运行：8人
领班:1人（兼维修）
运行工:7人
配电室值班电工：16人
领班:1人（兼值班）
BC座配电室8人
DE座配电室8人
库管1人
共计44人
第二节 岗位职责
一、工程部经理岗位职责
1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。
2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。
3、协助物业公司完成所交办的各项工作。
二、主管岗位职责
1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案
3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
三、领班岗位职责
1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。
4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。
5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
四、电工岗位职责
1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。
2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。
3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。
4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的性能及故障处理。
5、保证机房内的环境卫生。
6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。
五、水工岗位职责
1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。
2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正常运行与维修保养工作。
3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。
4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。
5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。
第三节 内部管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。
3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。
4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。
二、交接班规定
交班人：
l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。
2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。
3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。
接班人：
1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。
2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。
3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。
4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。
三、运行记录管理制度
1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。
2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。
3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
第四节 设备设施管理
设备设施管理的主要内容有：
1、确保能源的供给及有效地控制能耗
2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录
给排水系统设备的维护管理
给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。
（1）加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。
①水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。
②水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。
（2）若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，
说明停水原因和停水时间。
（3）定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。
（4）要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。
（5）室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临
之前，做好保温防冻工作。
（6）每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。
（7）每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。
供电系统的维护管理
配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。
1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。
2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。
3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。
4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。
5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示牌，非有关人员绝不能动。
6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。
8、在大风、大雨、大雪等恶劣的.气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。
9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套等。
空调系统管理
一、风机房管理规定
1、严禁无关人员进入机房内。
2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。
3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。
4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。
5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。
二、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。
（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。
2、空调机房
（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。
（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。
3、水塔、水箱检查
（1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。
（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、风机等检查
（1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。
（2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。
2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。
5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
五、中央空调系统应争处理方案
（一）冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。
2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。
3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。
（二）水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（三）凉水塔
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（四）管网系统
1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。
3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。
4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。
5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。
第五节 维修管理细则
（一）工程部入户维修流程图
维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：
1、接报修
（1）接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；
（2）记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。
2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业主家；
3、敲门、按门铃
到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。
4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维修事项，得到业主认可后：
（1）脱鞋或带鞋套进入；
（2）在业主带领下进入维修房间，不随意走动。
5、修理
（1）电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行；
（2）在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小心轻放。
6、清场
（1）在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；
（2）工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。
（3）禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。
（二）其他区域维修管理
维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。
2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。
3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.
第六节 紧急情况处理方案
（一）水工紧急情况处理
1、跑水事故预案
发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。
2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。
3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。
4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。
（二）电工紧急情况处理
1、电器火灾故障处理预案
遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器材控制火势，并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
2、电器事故（停电跳闸）处理预案
值班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。
3、触电事故紧急处理预案
如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。
1)脱离漏电物体
大厦内发生人员触电事故时，首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。（同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害）。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。
2)触电人员急救
首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。
4、电梯紧急事故处理预案
电梯困人事故处理预案
1）工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。
2）询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。
3）关闭故障电梯总电源。
4）用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢
5）当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。
电梯进水事故预案
1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源
2）通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告
电梯特殊故障处理预案
遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。
（三）火灾处理应急方案
1、报警程序
一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工都有责任立即向消防监控室报警，请其查明原因。发现火情的人应保持镇静，并立即采取各种灭火措施：
（1）立即通知消防监控室。
（2）采用电话报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，是否有人被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。
（3）不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免造成混乱。
2、工程各系统配合灭火工作程序
在接到火情通知后，立即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：
（1）配电室（高压、低压）：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源的指令后，应立即按指令控制设备。
（2）电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。
（3）水系统：接到火情通知后，立即做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。
（4）空调系统：接到火情通知后，立即关闭起火区域的空调机组。
甲级写字楼物业的管理方案2
一、操作思路及方法
租售并举
策略阐述：整体产品以销售产权为主，迅速回笼资金，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源，同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产品的附加价值。
策略目的：
双管齐下，扩大目标客群迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心。
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的楼层（E栋的6—10层5个层面）
2、成立专门的招租中心和招租小组，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。
3、在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式：
租赁面积在100平米以下（含100平米），收取定金：10000万元
租赁面积在100—200平米（含200平米），收取定金：20000万元
以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元
三、媒体配合情况
从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的销售并不能起到很大的推动作用，写字楼销售和租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议：
短效媒体：报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。
长效媒体：是写字楼宣传的主要媒体，包括：楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。
项目自身包装：由于本项目面向青年大街、人流、车流集中，而且，从机场方向驶过的车辆很清楚地看到本项目的形象，所以围档、楼体本身的包装是对写字楼宣传的最经济、最有效的载体。
甲级写字楼物业的管理方案3
一、操作思路及方法租凭销售
策略阐述：整体产品以租凭销售使用权为主，迅速使物业公司盈利，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源（例如前期招租以某特定企业或合作伙伴、特定楼层等为主），同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产品的附加价值。策略目的
双管齐下，扩大目标客群（直销或联合相关部门进行营销租凭工作）
迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气（宣传和实际效果相符合）
增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心（服务保障功能）
策略操作方法：招租部分
1、指定招租的楼层（尤其先确定指定的楼层进行统一营销租凭）
2、成立专门的招租销售部和招租人员，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。
3、在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式：
租赁面积在100平米以下（含100平米），收取定金：10000万元
租赁面积在100—200平米（含200平米），收取定金：20000万元
以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元
三、媒体配合推广建议
从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的租凭并不能起到很大的推动作用，写字楼租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议：
短效媒体：报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。
长效媒体：是写字楼宣传的主要媒体，包括：楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。
四、租赁方案
●统一管理
写字楼必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的写字楼是难以经受激烈的物业市场竞争。
即统一项目的整体规划和整体布局。
即为用户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客
户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对用户
经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩
序，并以此提升项目认知度。
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，
举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使办公司楼成为
传播文化资讯的平台
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护
保养，营造舒适的办公休闲环境
●分散经营
物业公司内部分多个不同的部门，每个部门都有不同的职能，提倡并实行全员销售（全员销售也应扩展到整个集团公司），并把销售的部分拿出做为奖励，以全员销售予以鼓励。
管理模式的五个统一
分散经营
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺写字楼租凭合同中都应该约定承租户必须服从物业公司的统一管理。在法律上确定物业公司的管理地位。
组织架构
●组织架构设计说明：
商管公司的组织架构主要分为三大板块：
1、物业服务部分（保安、保洁、设备管理）2、写字楼服务部分（包括策划促销和用户管理）
3、行政财务（商务中心、水包、超市等客户回报支付及用户租金收取、）其中由写字楼招商和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。
公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。物业公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有写字楼用户。
物业管理内容
商务中心定项服务、水包服务、写字楼超市服务、养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
出租方式的管理
租金计算可采用两种形式：
●一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
●一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
出租的促进策略
●进行特色经营,扩大商场的吸引力
●提高商业场所的产品档次,扩大消费.
●加强广告宣传,提高商厦的知名度
●节庆日经常举行活动,促进客流量
●根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策
●顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等
招商原则
实行“二个重点四个优先”的基本原则
1、二个重点
●重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。
●对名家、名企、名品重点招商
2、四个优先
●厂家优先：厂家直接合作优先答约；
●名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；
●独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；
●特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
注：租赁面积到500平米以上优先引进
广告策划
●广告策划是写字楼经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。
协调好社会关系，与政府及其他组织机构（商业协会、商业协会、区级产业招商中心等）保持联络，参与社会公益文化交流活动等，会给物业公司带来潜在的商业机会。
促销推广策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：写字楼已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：我司销售推广人员、临时用工街头DM单派发、礼仪（形象）小姐宣传等。
2、DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。
2.2DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3DM邮寄内容：写字楼单张简介、写字楼商户介绍、物业服务项目及写字楼所具有的优势等。
2.4DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
3、优惠政策
3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在本项目举行企业产品展示会。
3.2凡大面积租用写字楼的客户，可享受适当的优惠政策等。
甲级写字楼物业的管理方案4
1、基本要求
保洁人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。
为业主、访客提供一个清洁、舒适的工作环境。
操作规范化、管理科学化。
适时、及时、准时进行保洁服务。
爱护物业各项设施及财物。
及时处理垃圾，按指定地点分类安放废弃物。
节约用电、用水。
遵守安全条例和操作程序。
作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。
文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境、业户与访客工作的影响。
2、保洁质量要求
【地面】
基本质量要求
表面、接缝、角落、边线处、应洁净无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等。
分类质量要求
材质要求保洁频次
大理石、花岗石无垃圾、杂物、污迹，打蜡后光泽均匀；打蜡每季1次，每周二次抛光.每天巡回推尘
地砖无污垢、污渍,光亮、色泽均一，点、线、面线条清晰。每天巡回推尘
地毯色泽均一、图案统一、纤维方向一致，按委托合同要求保洁。每周1-2次吸尘
PVC地板表面平整。每天巡回推尘
木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推尘
水泥地面、水磨石无污垢、污渍（如用面蜡要防水，防滑）。每天湿拖1次
【墙面、柱面】
基本质量要求
表面（2米以下段）、接缝、顶角、边线处，应洁净无灰尘、印迹、污渍、划痕等。
分类质量要求
材质要求保洁频次
花岗石、大理石目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮。每天擦拭1次
墙纸无积尘、霉点、色泽均一。每月擦拭1次
涂料无有色划痕及其他各种污垢。每月擦拭1次
玻璃、镜面表面洁净明亮、投光性好，镜面人像清晰。每周擦拭1次
亚光丝纹不锈钢、黄铜表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质感。每周擦拭1次
抛光镜面不锈钢、黄铜表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质感。每周擦拭1次
铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净。每周擦拭1次
面砖表面光滑，色泽均一，点、线、面线条清晰。每周擦拭1次
彩钢板面板色泽均一。每周擦拭1次
【门、窗】
部位要求保洁频次
窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢、污渍等。每天擦拭1次
玻璃与门框四只角的结合处、铰链、旋转门 中轴处等无灰尘、印迹、污垢、污渍等。每天擦拭1次
金属框架、拉手洁净、无氧化斑点，色泽光亮。每天擦拭1次
玻璃干净、明亮，无浮尘、印迹。每周擦拭1次
幕墙玻璃
（全封闭窗玻璃）干净、明亮，无浮尘、印迹。（外窗面按委托合同要求保洁）内窗面
每季擦拭1次
门底无污迹。每天擦拭1次
【电梯】
部位要求保洁频次
轿厢内干净无垃圾杂物，门表面光亮。每天巡回拖擦
轿厢四壁 显示屏干净无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕。每天巡回擦拭
轿厢内壁不同材质立面按不同规定。每天巡回擦拭
内壁、门槽顶部无积灰。每天擦拭1次
不锈钢表面用不锈钢油擦拭上光每周擦拭1次
【花盆】
盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物。每天巡回保洁
【装饰树】
树上无积灰、坠挂物。每天巡回保洁
【茶水间】
墙面干净无积灰。每月1次保洁
开水炉茶水桶外壳无灰尘、污迹。每天1次保洁
打水台面无积水，槽内无杂物。每天1次保洁
桶内无杂质。每周2次保洁
上下水通畅、溢水口、下水道入口无异味。每天1次保洁
【消防通道】
扶手、栏杆及底部、根部干净无灰尘。每天1次保洁
台阶、平台干净无杂物、泥土。每天1次保洁
墙面、天顶干净无积灰、污迹、蜘蛛网。每月1次保洁
照明及附属设备无灰尘、污迹。每周1次保洁
通道门、门玻璃、门框按4.3规定。每周2次保洁
【公共卫生间】
地面干净、干燥、无异味。每天湿拖2次
台面、镜面无水迹、手印迹。每天巡回保洁
小便斗、坐便器无黄渍。每天巡回保洁
水龙头干净无污渍。每天巡回保洁
隔屏板干净无污迹、涂画。每天1次保洁
墙面干净无浮尘。每周2次保洁
目视天花、灯具、墙角无灰尘、蜘蛛网。每月2次保洁
卫生纸架、干手机表面无尘灰，卫生用品不短缺。每天巡回保洁
【地下停车场（库）】
目视地面无垃圾杂物、积水。每天1次保洁
目视标识、指示牌无浮尘。每周1次保洁
墙面无灰尘，清除管道表面脏物。每月1次保洁
【录像监控探头】
外壳无灰尘、污渍、水迹。每周1次保洁
【消防设施】
灭火机箱、消火栓箱、警铃按钮外貌红色鲜艳，外表无灰尘、污渍。
每天1次保洁
箱内无积灰。每周1次保洁
【垃圾箱、不锈钢痰盂】
表面干净无污迹。每天1次保洁
垃圾箱内、不锈钢痰盂内的水保持干净（痰盂内烟蒂不超过1只）。
每天巡回保洁
【玻璃顶蓬】
顶部无积灰、杂物。每周1次保洁
内侧框架干净，无印迹。每周1次保洁
外侧面无污水迹。每周1次保洁
【机房、设备房】
地面无垃圾、杂物。每周2次保洁
四周墙面、天顶无积灰。每月1次保洁
【踏步地毯】
干燥、无积水、污渍。每天巡回保洁
【标识宣传牌】
表面无灰尘、污迹、乱张贴。每天1次保洁
【雕塑】
表面无灰尘、污迹。每周2次保洁
【围栏玻璃】
干净无手印迹。每周3次保洁
【道路】
地面无垃圾、杂物、油渍、污渍，干燥、不积水。每天巡回保洁
【排风口】
无积灰、污迹，空调进、出风口网面无积灰。每周1次保洁
【天台、平台】
无垃圾杂物，排水口畅通。每月3次保洁
【排水沟】
目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁
排水沟畅通无堵塞、积水、异味。每周1次保洁
疏通下水道。每季1次保洁
【垃圾房】
地面干净、干燥、无异味。每天1次保洁
墙面无污迹、粘附物。每天1次保洁
垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天1次保洁
垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。每天1次保洁
在垃圾房周围5米内进行消毒、灭虫。不定期保洁
【绿化带】
目视无垃圾、杂物、枯叶、碎石等。每天巡回保洁
花坛外表无积灰、污迹。每天1次保洁
【照明设施】
灯杆无污迹，乱张贴。每周1次保洁
灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹。每周1次保洁
灯罩内无死蚊、蝇、虫。每周1次保洁
【外墙】
外立面二米以下无污垢。每天1次保洁
建筑物外立面清洗。按贵方要求保洁
【保安岗亭】
地面干净无杂物。每天1次保洁
四周墙面天顶无灰尘、蛛蛛网。每月1次保洁
岗亭外立面干净无污迹。每周1次保洁
3、质量监督保证
严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。
【三查制度】
员工自查
每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的岗位或区域的项目不断地进行自查，及时地发现问题，解决问题。
领班巡查
领班应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己辖区内所有部位、项目进行巡回检查，不得少于三次。
主管抽查
由主管或会同人员联合检查，每日抽查不得少于2次，主管应协助上级领导或物业管理处有关人员定期联合检查。
【三检手段】
视检：凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。
手检：手戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面，擦拭1米的距离应无灰尘、污迹。
嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。
甲级写字楼物业的管理方案5
为充分利用空置楼房，扩展办公经费来源，唐洞街道办事处拟将办公楼的6、7、8楼出租，特制定以下出租方案。
一、出租楼层基本情况
出租楼层为文峰路唐洞街道办事处办公大楼的6、7、8层，六楼和七楼各有小办公室5间、会议大厅一间，八楼没有隔小办公室，只有一间大厅和一间会议大厅，每层楼面积都是，总面积1600平方米。
二、对承租方的基本要求
承租方对承租的楼层只能用于办公室、会议室等合法文明不喧闹的办公用途，不得经营歌舞厅，洗脚城等娱乐性的场所。承租时间三年以上，在装修时不得随意打墙改变房屋结构。
三、出租方式
出租方式分为三类：
第一类，由党政联席会讨论，在所有报名有意向承租房屋的企业个人里定人选。
第二类，先筛选一些比优质的企业，然后以招标的形式，在有资质的企业里谁出的租金最高谁承租。
第三类，先筛选一些比优质的企业，然后以暗标的形式，选出出租金最高的前三位，再由党政联席会讨论，考虑各方面的因素选出最佳的承租企业。
四、租金及给付方式
租金为0.25元/㎡/天，同时收取1元/㎡/月物业管理费。一年的租金与物业管理费总额为：壹拾陆万伍仟贰佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。
前3年的租金一次性付清，付款交房，以后继续承租应在在到前三个月预付下一年的租金，同时考虑物价浮动，根据实际情况再做调整。
水电费用、电梯使用与费用订立合同时再做磋商。
【甲级写字楼物业的管理方案范文（通用5篇）】相关文章：
1.物业管理的方案
2.关于物业管理方案