物业工作计划

时间：2022-05-09 11:20:18 工作计划我要投稿

关于物业工作计划集锦10篇

　　时光飞逝，时间在慢慢推演，我们的工作同时也在不断更新迭代中，是时候开始制定计划了。相信许多人会觉得计划很难写？下面是小编整理的物业工作计划10篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

关于物业工作计划集锦10篇

物业工作计划篇1

　　(一)公共设备设施维修保养及管理

　　1、加大对施工单位的协调力度，争取在2月底完成对西区柴油发电机故障的维修(柴油机控制电脑主板维修、更换乳化的润滑机油)。

　　2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。

　　3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。

　　4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程咳嗽苯兴眉嗫叵低巢僮髋嘌怠

　　5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。

　　6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。

　　7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。

　　8、建立详尽的设备台账、设备清单。

　　9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。

　　(二)营销工作的配合

　　积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。

　　(三)户内维修服务

　　1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到 "两手抓，两手都要硬"。结合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。

　　2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力;

　　3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。

　　(四)制度建设

　　1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规章制度。

　　2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。

　　(五)规范管理

　　1、用物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高物业管理水平。

　　2、组织本部员工学习公司的规章制度，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程和员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。

　　3、组织下属员工配合客服部做好业户服务工作，不定期与客户服务部开展讨论、沟通，共同进步。

　　(六)队伍建设

　　1、加强员工技能培训

　　(1)针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训，要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。

　　(2)针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。

　　(3)鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干(目前我部有三名员工参加了供电局的高压进网操作培训)。

物业工作计划篇2

　　回首上半年的客服工作，我们客服部取得很好的成绩，为了让我们做得更好，现将下半年部门各项工作如下：

　　一、规范内管管理，增强员工责任心和工作效率

　　（一）部门内部管理比较薄弱，主要表现在员工责任心不强，工作主动性不够、工作效率低、办事拖拉等方面。针对上述问题，进一步完善了部门责任制，明确了部门员工的责任及工作标准；加强与员工的沟通，有针对性的组织多项培训，定期对员工的工作进行点评，有力的激励了员工的工作责任性。目前，部门员工工作积极性较高，由原来的被动、有条件的工作转变成现在的主动、自愿的工作态度，从而促进了部门各项工作的开展。

　　（二）严抓客服人员服务素质和水平，塑造了良好的服务形象。客服部是服务中心的桥梁和信息中枢，起着联系内外的作用，客服员的服务水平和服务素质直接影响着客服部整体工作。今年下半年以来，我部着重加强员工服务管理工作，使客服人员保持良好的服务形象，加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训，提高了客服员的服务素质。部门树立 “周到、耐心、热情、细致”的服务思想，并将该思想贯穿到了对业主的服务之中，在服务中切实的将业主的事情当成自己的事情去对待。

　　（三）圆满完成客户开户激活工作，为客服部总体工作奠定了坚实的基础截止20xx年1月xx日，总共开设模拟操作账户 251 个，签署开户协议书 221 份，激活账户 55 个。

　　（四）密切配合各部门，做好内、外联系、协调工作。

　　二、部门工作存在的问题

　　尽管部门总体工作取得了良好的成绩，但是仍存在一些问题。为进一步的做好明年工作，现将本部门存在的问题总结如下。

　　（一）员工业务水平和服务素质偏低。通过部门近一年的工作和实践来看，客服员业务水平偏低。主要是表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，应对突发事件的经验不足等。

　　（二）部门管理制度、流程不够健全目前，员工管理方面、服务规范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部门的工作效率、员工责任心和工作积极性受到一定影响。

　　（三）协调、处理问题不够及时、妥善在投诉处理、客户意见、建议、客户求助方面的信息反馈不够及时全面，接到问题后未及时进行跟进和报告，处理问题的方式、方法欠妥。

　　三、下半年工作计划要点

　　（一）继续加强客户服务水平和服务质量；

　　（二）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

　　（三）完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。

　　（四）密切配合各部门工作，及时、妥善处理客户纠纷和意见、建议。

　　（五）加强相关管理工作，做到有检查、有考核，不断提高服务质量。

　　回顾上半年年，工作中充满了艰辛与坎坷，却收获了成长与成绩，展望下半年，迎接我们的是机遇和挑战。为此，客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致，齐心协力的去实现部门目标，为公司发展贡献一份力量。

物业工作计划篇3

　　依据总公司的管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，现就介入期管理拟定如下工作计划：

　　根据总公司工程部、拓展部提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于公司的销售服务。

　　1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：

　　（1）根据公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与公司签订《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

　　（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

　　（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对大厦的给排水、电力供应、电梯、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；

　　（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

　　（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

　　（6）配合拓展部进行物业管理咨询，同时与拓展部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

　　（7）业主入伙前，先行参与大厦的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；

　　（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；

　　（9）与总公司工程部协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

　　（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；

　　（11）与总公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

　　（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

　　（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

　　2、开展业主服务需求调查

　　积极参与总公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在拓展部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的公司业态、人员年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

　　3、按规范实施接管验收

　　充分利用前期介入取得的各类资料和数据，本着“对业主负责，对总公司负责”的宗旨，对大厦进行严格、细致、全面的接管验收。

　　4、介入期管理工作计划表（略）

物业工作计划篇4

　　20xx年，贝森路社区物业管理工作坚持以《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》为指导，以创建和谐物业为目的，紧紧围绕社区中心工作，进一步规范物业管理活动，为创建平安社区作贡献。

　　一、加强学习宣传

　　进一步加强《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的学习，利用上级部门组织的培训和学习机会，熟练掌握条例的各项规定及各种会议程序，利用制定预案、换届选举、成立业主委员会、文化教育等活动，加大宣传力度，使物业服务企业、业主委员会熟知条例内容，增强依法办事意识，增强广大业主参与管理和监督职能，把条例贯穿到物业管理活动的各个环节。

　　二、健全物业管理网络

　　进一步健全物业管理网络，形成由区房管局—办事处—社区—业主委员会—物业服务企业—业主一体的物业管理网络，便于随时掌握各个环节情况，为协调、处理物业纠纷及办理物业事项提供及时可靠的信息。

　　建立健全各小区物业基本构成明细。

　　三、做好各项管理活动

　　（一）根据《四川省物业管理条例》，积极指导业主委员会做好协调处理各类物业纠纷，及时化解矛盾维护业主利益。

　　（二）协助办事处组织召开天合凯旋城、21世纪花园1期成立首届业主大会。并做好资料积累工作。

　　（三）指导业主委员会做好选（续）聘物业、换届选举，

　　做好各类备案资料的初审工作

　　（四）进一步完善物业管理企业、业主委员会各类资料、档案以及各类物业活动登记统计工作。

　　（五）按计划完成房屋专项维修资金紧急使用预案

物业工作计划篇5

　　一年来在公司的统一领导下，经过部门员工的共同努力，完成了公司安排的各项工作任务，得到了公司及同事们的认可。

　　保洁只不过是物业服务管理行业中的一个行当，它体现着行业单位的态洁形象，同时也给业主、顾客在使用视觉感观上留下第一印象。俗话说：进门看地面，坐下摸板凳，这就是人们审视卫生状况一惯的心理常态。在新的一年中，我们将根据公司的管理制度继续完善各项工作内容。

　　一、保洁标准化

　　在去年的基础上，再细化工作内容，严格考评打分标准。不同区域，不同部位都有具体的分值考评。这样，便于操作，利于检查。

　　1、按标准培训，针对岗位轮换和新员工入职较多的实际情况，实行班会讲理论，在岗做做示范的方法进行培训。班长于把手教，熟练工传、帮、带，发挥班长的业务技能，调动熟练工的积极性。这样受培训者也容易接受和掌握，即提高了受训者的技能，又拉近了同事间的距离，一举两得，相得益彰。严把培训关，讲清操作要领要点，做到眼勤手快（即：眼勤看手快做）；先粗后细，一步到位，人走物清（即：一次做彻底，人走垃圾、杂物、工具全带走）。

　　2、按标准去做，责任到人，签定岗位责任书，让员工心中有标准，日工作表上排列有顺序，操作起来有个准。

　　3、按标准去查，在检查工作中，不走过场，杜绝一糊二混，发现问题及时提出。持之以恒的日常检查，是保洁标准化不可缺少的措施，只有这样，墙上贴的才不会是一纸空文，商业街的卫生也才能赢得业主和广人顾客的满意。

　　二、管理要素的实施。

　　1、基础设施的管理。平时仔细检查设施，发现问题及时报修；

　　2、物资物料的管理。领料过程及手续齐全，严格执行审批制度，绝不浪费一分钱物料；

　　3、工作方法。制定各岗位工作标准及流程，不断完善存在漏洞的地方，确保用正确的工作方法来指导员工，让所有工作处于受控状态；

　　4、工作环境、环保措施和环境卫生。确保符合行业标准，接受公司和全体员工的检查，对不合格地方进行整改；

　　5、职业健康安全管理。对保洁各岗位存在的潜在风险进行识别，针对危险源制定措施，并对员工进行工作过程中的自我保护教育，确保安全服务。如保洁高空洗玻璃，有腐蚀性化学药品的贮存和使用。

　　三、加强人力资源管理，知人善用，重视培训，奖罚分明，优化资源组合。

　　l、对员工进行不同层次的培训，为员工制定工作目标，鼓励员工自我学习和自我发展，努力提高自己的综合素质。

　　2、保洁员工的管理必须再度加强。

物业工作计划篇6

　　几个月一瞬间过去了，工作在有条不絮的进行着。岁末，每个人都应该梳理过去、筹划未来。此刻，就将自己一年来的工作总结如下

　　一、物业服务工作

　　物业工作主要有新业主一切办理入住事宜、日常报修、投诉处理、收费、基本设施、设备维护，环境卫生、害虫的消杀；有学习培训、有上级部门检查等。

　　催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改时管理处 20xx 年度的主要工作。结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴方法的基础上，经过与物业公司各部门的.同事通力合作下，一部分工作已经顺利完成。

　　二、办公室的工作

　　办公室工作对于我来说也是个工作领域，工作千头万绪，面对繁杂琐碎的大量事务性工作，需要自我强化工作意识，注意加快工作节奏；提高工作效率。主要做好以下两方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作的需要，制作表格文档，草拟报表等。二十档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记处理。

　　三、细致做好管理处财务工作耐心细致地做好财务工作。

　　自接手财务管理工作以来，我认真核对财务账目，清理财务关系，严格财务制度，做好每一笔账目，确保了收支平衡的实现。一是做好每一笔进出帐，对每一比进出帐，我都能根据账务的分类规则，分门别类的记录在案，登记造册。同时认真核对账单，搞好细致记录。二是每月搞好例行对账。按照财务管理制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是合理控制开支。合理控制开支是使实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处领导的当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关，消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。

　　四、认真负责抓好园区的绿化维护。

　　当前缺少绿化工人，正值冬季，园区绿化形势比较严峻，主要做到以下两方面的工作：一是搞好园区绿化及设施的日常维护；二是对路面和各个角落的及时清扫和积雪的消除，做好认真交接及验收。

　　五、主要经验及收获工作的这段时间以来，完成了一些工作，取得了一些成绩，总结起来有以下几方面的经验和收获

　　（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能一最快的速度把工作做好。

　　（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才新的环节

物业工作计划篇7

　　1、重新制定和细化本部门的工作职责;把客服、保洁、绿化、后勤制度统一修改为《客服部管理制度》，改进各组的工作流程，做到有制度、有实施、有检查、有改进，并形成相关记录;

　　2、实行区域管家现场办公制，以方便业主的咨询、报修、等其它便民业务的快捷受理，不管大事小事，都要做到客户随叫随到，客服热线确保24小时都处于待机状态;全面开展定期或不定期的小区巡视检查工作，并为此制订详细的巡查制度、报修程序、及检查完成跟进工作要求，做到发现问题、及时处理、全程跟进;两年内将打造出区域内金牌物业管家;

　　3、客户报修、投诉的处理和解决是我部日常工作的重要环节，为更好的掌握客户信息，了解客户对我处工作的满意程度，提高工作效率，我部针对每一个客户的投诉、报修将采用专人接听电话，处理各类报修及时率达到98%，返修率不高于5%;一对一的上门或电话方式进行回访，询问客户投报人对我处接报后员工的服务态度、解决时间、处理情况;

　　4、建立档案管理专柜，将客户的资料、部门内部各类检、巡查资料统一放置于档案柜里，以便于查找，并由专人负责归档、借阅。

　　5、落实月、季、年度公共设施设备的保养及库房管理工作，做到设施设备有保养、有检查、有记录，库房干净、整洁、条理清晰、标识准确;

　　6、加强保洁绿化工作的细节管理，主抓细节问题上的保洁绿化作业问题，落实好考核工作机制，对于保洁绿化员每天所清扫、修剪区域进行多頻次的检查，从组长到主管，从主管到区域管家分为三级制检、抽查工作，同时为保洁绿化员每天设立较为准确的时间节点，并按时完成工作;人员管理上实行人性化管理，增加员工的业余生活，不断提高员工的积极性。

　　回顾过去的一年，昨日工作情景还历历在目，很多人都写过总结，也许听到“总结”两个字，很多人都会想到曾经做过多少工作，可是作为一个客服人员，我觉得更多的时候是要不断的去总结你的“情绪”，在过去的一年，我们深刻的认识到我们的执行力不足，专业性不强。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，我们将通过吸取教训，总结经验，借鉴学习的方法，不断创新，充分发挥员工的主观能动作用，为小区提供专业、及时、真诚化的管家式客户服务;作为客服的我们，服务意识是最关键之一，不仅仅要能做到工作时能够一心一意的为客户解决问题，安抚客户的心情，还要能够在回过头的时候，对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，如和提高回答客户效率，如何给客户提供全面的解决方案，尽快使工作程序化、系统化、条理化。

　　新的一年即将来到，我决心在岗位上，投入更多的时间，以更大的热情，完成上级布置的各项工作，不辜负上级领导的期望。从今以后，我要改进我们的工作流程，提高工作效率，减少人员闲置，提高员工素质，将服务理念渗透到每个员工心中，构建和谐的社区服务氛围。加强员工的岗位培训，提高其依法履行职责能力;搞好素质教育，组织员工要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理知识，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。希望我们的团队每一个人珍惜在一起的和谐气氛，创造更多的惊喜和超越，更好地发挥团队精神，以“住户无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作目标，让我们公司的服务随着新年悄然而至的脚步百尺竿头，更进一步，达到新的层次，进入新境界，开创客服部新的篇章。

物业工作计划篇8

　　一、道路保洁工作计划

　　为做好道路长效管理工作，确保机场路干净整洁、安全畅通，确保环境综合整治及“美丽广西，清洁乡村”工作的顺利开展，根据公司要求，结合实际，制定3月份保洁工作计划：

　　(一)继续加强业务学习，提高物业部的整体综合素质。

　　(二)进一步规范道路保洁工作：

　　1、加强巡视和检查每天巡视道路3遍以上，每周至少2次不定期对道路保洁工作进行抽查，并做好抽查记录。

　　2、完善奖惩制度，充分调动员工工作积极性，按照制定的评选细则每月评选一名“优秀管段员”和一名“优秀保洁员”，并给予奖励。

　　3、定期召开部门会议，传达上级要求和精神，及时解决工作中遇到的各类问题。

　　(三)继续加强与机场路交警、辖区城管的沟通，全力做好创城等政治任务的迎检工作。

　　(四)进一步加强道路保洁机械化作业，与各城区同步，在原有的三台清扫车的基础上，争取城市段(香江饭店至中隐路口)实现1～2台电瓶清扫车作业，减轻保洁员的工作强度和降低道路作业的危险性。

　　(五)完成公司领导交办的其它工作任务。

　　二、道路设施维修计划

　　(一)、维护、维修范围

　　负责公司所有水、电气设备的维护维修，机场路全线路灯及道路设施的维护维修以及上级领导和公司领导交办的各项临时任务。

　　(二)、维护、维修计划

　　所有维修人员要加强安全生产教育及业务学习。在道路上抢修时要严格的按要求摆放好反光安全锥，穿好反光背心，高空作业时下面的维修人员要带好安全帽。电工要加强电工专业知识、安全用电知识的学习，电工在维修作业时要严格的按照电工操作规程进行。坚决杜绝安全事故的发生。

　　每周进行一次工作小结，并对下周工作进行计划安排。

　　1、坚决完成上级领导和公司领导交办的各项临时任务。

　　2、白班负责道路的巡查、设施日常的维修维护，处理晚班处理不了的问题，道路设施及办公区、两站报修的做到随坏随修，及时处理好。

　　3、夜班负责道路巡查及维修路灯，并处理道路上的突发事件。确保路灯亮灯率随时都可以达到百分之九十八以上。

　　4、定期检查维护：

　　⑴、每个星期一次对高速路段的道路设施(重点是高护栏)进行定期检查维护，确保设施完好无损。

　　⑵、每个月一次对两个收费站及办公区的用电设备进行定期检查维护，确保所有用电设备处于良好的运行状态。

　　⑶、每个月一次对公司发电设备进行定期检查维护试运行，确保发电机组随时处于良好的工作状态。

　　⑷、每个月一次对机场路上的20个控制柜及变压器柜进行定期检查维护，确保路灯设施处于良好工作状态。

物业工作计划篇9

　　目前，物业管理公司负责集团在z投资主要项目之一的投资广场的物业管理及配套z公寓的经营，广场在硬件环境上确实是z一流的，已成为z的标志工程及形象代表，而物业管理作为主要的软件环境，也需要高标准、高水平，两相结合使投资广场成为真正的一流物业。

　　在目前的基础上，兹有相关计划如下：

　　一、明确管理结构，清晰管理层次，使各项管理权责分明，合理有序

　　首先是物业公司的地位，按实际情况的需要以及地产与物业管理

　　之间的关系，物业管理行业的普遍惯例，物业公司隶属房地产公司，作为房地产公司下属专门从事物业管理的独立机构，这样的结构专业对口，两用其利，上下呼应，在现阶段无论对地产开发还是物业管理都十分有利。

　　其次应以委托合同或其它法律形式明确投资广场业主方(z公司)与物业公司的聘用委托关系，以及规范第二业主(租户、使用人)与物业公司的间接委托关系。

　　物业公司内部的架构，目前严重失调，应在精简、实用原则下，建立现代企业所必须具备的机构。按目前的情况，急需建立的职能机构如综合管理部(行政、人事、质量管理)，营销企划部(企业ci与企业文化策划、宣传、营销)，再完善和规范财务计划部(负责会计核算、出纳、仓管、成本控制管理)，另外将投资广场物业管理与z公寓的经营管理按职能各自成立一个管理处，z公寓是作为物业公司向业主方承租经营的物业，由"z公寓管理处"按商务酒店模式进行管理，而"广场管理处"则为包括公寓在内的所有投资广场的物业提供全面的物业管理方面的服务。"投资广场管理处"与"z公寓管理处"作为物业公司两个独立部门，公司"三部"(财务、综合、营销)作为公共服务部门，负责全公司(包括"两处")的相关职能管理。公司对"两处"按各自特点进行考核管理：广场管理处以客户满意度和整体发展作业绩考核依据，公寓管理处以营业状况做业绩考核依据。

　　这样，即形式物业公司与房地产公司的建属关系，与业主方(z公司)的聘任委托关系，与租户的间接聘任委托关系(通过业主方进行)的明确层次;物业公司内部再形成"三部""两处"的事务管理与事业管理、服务与经营(物业管理与公寓酒店经营)各职能明确的格局，权责、利分明，便于控制和规范。

　　二、建立系统的动作管理模式

　　无论是物业公司的整体运作，还是各部门的管理，都需要有一套统一、系统的模式来规范、协调和实施控制，这是现代企业管理得以成功运作的基本系统要求。

　　物业管理和公寓酒店管理在当今都是较为成熟的行业，有整套的理论支持，有很多历经成功检验的成熟经验，有无数成功条例可供借鉴。在结合实际的基础上，参照这些成熟的经验来制定各项运作管理规范。建立一套系统的模式，这样形式高起点、高标准来创造高水准，可以得到事半功倍的效果。

　　这也是物业公司急待解决的问题。

　　三、加强日常管理工作

　　在日常的基础管理中，充分彩各种现代管理方法和技术，如普通应用于服务行业的计划目标管理、全面质量管理、ci体系管理和协调、激励管理等。

　　根据iso9001质量保证与管理国际标准中有关服务行业的要求，将各项管理工作的每一项细节形式标准化文件，在物业管理标准化之路，这也是行业发展的趋势。

　　借鉴和利用成熟经验，将各种先进的管理方法运用到实处，落实到细节。作为服务性行业，日常基础管理的主要重点是服务水准，即服务产品的质量。引入质量控制、质量保证的概念，建立质量控制体系，把各项工作以标准程序文件来规范，这是基础管理的趋势，也是有效的方法，也容易做到。

　　四、吸纳人才，加强培训，充实各关键部位的人力资源

　　企业以"人"为本，物业管理更是一个人力密集型的服务性行业，目前物业公司在物业管理、公寓客房服务、行政人事、质量控管、营销企划这些关键岗位严重缺乏干实事、真正专业的合适人才，在保洁、工程等基础岗位也无相关专业的骨干技术人员，不仅难以搞好目前的运作，也将严重制约公司的发展与成长。

　　招聘吸纳和加强培训是解决人力资源问题的有限手段。业内通行的做法是与专业技术学校联合建立人才储备基地，采取"请进来"、"送出去"的方式进行培训、学习。

　　建立并实施激励机制，创造良好的氛围环境，如工效结构、评优奖励、末位淘汰以及良好的企业文化吸引，适当的福利等等都是成熟的人力资源管理策略与方法。

　　充分吸纳有用之才，创造培养和留住人才的环境，使公司保持活力，有充足的人力资源做后盾，就可以大大促进成长和发展。

　　五、投资广场的物业管理工作重点

　　在明确管理层次，做好上述工作的基础上，各部门与"广场管理处"协调配合，贯彻落实公司各项方案，以客户(业主、租户)满意为重心，完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量，另在以下几点上实实在在地坚持"客户至上、服务第一"的原则：

　　1、改善和创造优质物业管理环境，在对租户提供服务方面采取一系列有效措施，尽快提高客户满意度。如：加强员工礼仪礼貌，规范各项程序，提高办事效率，为客户提供一些便利的免费增值服务(打扫房间、维修设施、收发邮件、代办电信业务等等)，不乱收费或明确除物业管理费外不收取客户特约服务成本以外的任何费用。

　　2、在保安、保洁等基础环节采用星级酒店的管理方法，高标准地实施程序化、制度化、远东化管理，尤其是在涉及对客服务程序方面一律以iso9001标准要求建立质量控制与保证的程序文件，实施标准化管理。

　　3、在物业设施的运行和维保管理、能耗控制方面利用各种成熟经验，确保大厦物业设施"常用常新"，达到物业管理的"保值增值"目的，并使这一方面成为物业公司的一项长处。

　　4、充分利用投资广场这一物业基础来创建和实施物业公司的企业文化、ci系统建设、营销策划等活动，将物业公司的形象与广场的物业形象紧密结合，不仅可减少这方面的投入，更可以"双赢双惠"，物业公司创造社会效益的同时，广场物业形象得以提升，使用价值得以升华。

　　5、在物业管理方面，根据目前的情况还需着重以下几点以保持持续发展并始终走在本地区同业前列：

　　①需要大力提高从业人员的素质，尤其是管理人员要尽快专业化，通过各种途径学习培训专业知识，一年以内必须取得国家物业管理上岗资质证，管理处主任必须取得物业管理职业资质证书，全面提升公司人才层次，配合和促进公司发展。

　　②按照国家物业管理企业资质审查标准，要求着手完善公司各项建设，力争一年以内通过相关资质审查，取得物业管理业专业资质证书。

　　③确定明确的奋斗目标：即以投资广场的物业管理为基础，充分锻炼人才，完善管理模式，积累经验和实力，在一年以内形成一支稳定、专业的物管队伍，把投资广场建设成为一个"整体秩序井然有序、内外环境整洁、优雅、安全，物业服务细致、周到、热情，配套设施齐全、便捷"的高尚商务中心，成为z一流写字楼和物业管理的优质样板。

　　六、z公寓的经营管理

　　将z公寓按标准商务酒店模式进行管理，同样实行高标准的星级化管理，狠抓服务质量，这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进，做好公寓的经营，获取较好的效益较为容易，以下为几个方面的重点：

　　1、营销工作是经营的重中之重，销售才能创造利润和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最终检验和锻炼管理能力。争取准确定位(消费层次、价格策略、服务水平)、积极营销(充分运用各种成熟可行的营销手段)、创造品牌(ci策划、宣传、结合提升品质，争取市场美誉度等以求品牌效应)的策略，将公寓的营销做活、做实、做顺。

　　2、服务质量是酒店经营成功的基础。抓好服务质量的关键是确实标准和程序，加强人员培训，严格质量控制管理，只要认真做好这几项工作，服务质量就可以有保证。

　　3、完善硬件设施和配套功能，充分利用、完善现有康乐设施，如网球场、乒乓球室、棋牌室等，引进其他必要的项目如美容美发、健身娱乐等，另在餐饮、会议设施的配套上加强，补充配置好vip及其它客房应有的设施，使公寓在硬件水平和服务功能上形成综合性、完整性、便捷性，提升品位及同业竞争力。

　　4、公寓楼在地理位置上较偏僻，具备"闹中取静"的优势，但因无临街门市，也没有广告宣传方向的直接视觉标识等，造成"养在深闺人不知"的局面，不易被消费对象发现选中。而只需打南大门，利用南大门临主干道江津路的优势，在南大门及相连通道投入一些标识、宣传物，比如与凤凰阁餐厅租户合作制作广告牌、路灯标识以及一些烘托气氛的装饰物，即可变不利为有利。

　　另外在成本控制、安保防卫等方面常抓不懈，根据本地市场分析，公寓楼的硬件条件有优势，辅以积极求进、务实创新的管理，半年内使之成为本地一流商务酒店，创造良好的效应并非难事。

　　七、在提高管理水平的基础上，向创品牌、求发展的目标前进

　　物业管理目前在z只是初具雏形，正规、规范和专业化的物业管理公司尚处空白，发展空间巨大。而且物业管理是一项社会效益很明显的工作，可以为集团树立良好的社会形象，同时在集团立足z开发地产业方面更可有所作为。所以，物业公司务实求进、积极向上的发展是有很必要的现实意义的。

　　在上述一些方面的简要计划与设想的基础上，加强管理、努力奋进、逐步提高，以"一年扎根，两年完善，三年创品牌"为整体目标，立足z乃至湖北，在物业管理方面有所作为是一个可行和切实的目标。