物业管理条例

物业管理条例（集锦15篇）

物业管理条例1

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

　　第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

　　第五条 市、县(市)、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。

　　第六条 市、县(市)、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　区(不含上街区)房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

　　新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

　　第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

　　第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

　　尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

　　第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

　　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

　　第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

　　筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。

　　筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

　　第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

　　(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

　　第十五条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

　　建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

　　第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

　　第十七条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

　　第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

　　第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：

　　(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

　　(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;

　　(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

　　(五)物业管理争议的处理方式;

　　(六)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　第二十条 业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主委员会成立情况的书面报告;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员名单及基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

　　无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

　　业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

　　业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

　　第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)利用职权谋私或者收受其他利益;

　　(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(三)侵占业主财产或者损害业主利益;

　　(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

　　第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

　　(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(二)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

　　(五)有严重侵害业主合法权益行为的;

　　(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

　　业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

　　(一)现售商品房项目在现售前三十日完成;

　　(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

　　第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

　　建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

　　业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。

　　第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房;二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。

　　建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途。

　　第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的.物业达到合同约定的交付使用条件。

　　未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。

　　第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。

　　物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

　　物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。

　　业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

　　原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

　　第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。

　　业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

　　第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

　　(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

　　(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

　　(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;

　　(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;

　　(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

　　市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

　　第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

　　第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。

　　物业服务收费实行政府指导价的，市、县(市)、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

　　物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

　　第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

　　第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。

　　物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

　　第四十五条 市、县(市)、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合市、县(市)、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

　　第五章 物业的使用、维护和专项维修资金

　　第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

　　业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

　　第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

　　建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

　　依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

　　第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

　　第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

　　经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重和抗震结构;

　　(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

　　(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、场地;

　　(五)侵占绿地、毁坏花草树木;

　　(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

　　(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

　　(八)超过规定标准排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

　　第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。

　　本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。

　　第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

　　专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

　　第六章 法律责任

　　第五十四条 违反本条例第五十一条第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。

　　前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使;其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。

　　第五十五条 违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县(市)、区房地产管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

　　第五十六条 物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县(市)、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。

　　第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

　　第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。

　　第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。

　　第六十一条 本条例自20xx年3月1日起施行。

物业管理条例2

　　第一章 总则

　　第一条 为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。

　　第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　第二章 业主组织

　　第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。

　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。

　　业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。

　　第五条 业主会履行下列职责：

　　(一)制定业主会章程和业主公约;

　　(二)选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

　　(三)审查物业管理服务合同草案;

　　(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;

　　(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;

　　(六)决定物业管理的其他重大事项。

　　第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。

　　第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。

　　第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。

　　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。

　　第九条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)组织召开业主会;

　　(二)根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。

　　(三)监督物业维修基金的使用;

　　(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;

　　(五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;

　　(六)业主会赋予的其他职责。

　　第十条 业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。

　　使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。

　　第三章 物业管理企业

　　第十一条 从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。

　　第十二条 物业管理企业享有下列权利：

　　(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度;

　　(二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;

　　(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;

　　(四)制止违反物业管理制度的行为;

　　(五)法律、法规规定的其他权利。

　　物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

　　第十三条 物业管理企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

　　(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;

　　(三)接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理;

　　(四)法律、法规规定的其他义务。

　　第四章 物业管理服务

　　第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

　　物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

　　第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。

　　第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;

　　(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：

　　(一)按照国家规定的`技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理;

　　(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;

　　(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况;

　　(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;

　　(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;

　　(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

　　(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施;

　　(八)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告;

　　(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;

　　(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

　　第十八条 确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

　　物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

　　物业管理服务项目和价格应当公布。

　　第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

　　第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。

　　第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

　　第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。

　　业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

　　第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。

　　第五章 物业使用与维修

　　第二十四条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自改变房屋的使用性质;

　　(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;

　　(四)违章搭建建筑物、构筑物;

　　(五)违反规定设置摊点、集贸市场;

　　(六)乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物;

　　(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

　　(八)排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。

　　(九)法律、法规禁止的其他行为。

　　第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。

　　第二十六条 业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

　　第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。

　　第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定的期限内恢复原状。

　　第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。

　　按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

　　第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。

　　第三十一条 维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。

　　维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。

　　前期物业管理期间，不得使用维修基金。

　　第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。

　　第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

　　保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

　　保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。

　　第六章 法律责任

　　第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。

　　第三十五条 物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：

　　(一)未移交物业管理资料的;

　　(二)未按照要求配置物业管理服务用房的;

　　(三)在前期物业管理期间动用维修基金的。

　　第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

　　第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。

　　第七章 附则

　　第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。

　　本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。

　　第三十九条 城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。

　　第四十条 本条例自20xx年5月1日起施行。

　　物业管理基本原则

　　(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例3

　　第一章总则

　　第一条

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条

　　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条

　　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条

　　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条

　　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条

　　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条

　　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十三条

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十四条

　　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十五条

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十七条

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第二十八条

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第二十九条

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十条

　　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条

　　建设单位应当按照国家规定的'保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　物业管理服务编辑

　　第三十二条

　　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十四条

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第三十五条

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十六条

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　第三十八条

　　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十九条

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　第四十条

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十一条

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　第四十二条

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第四十三条

　　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　第四十四条

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十五条

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十六条

　　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十七条

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十八条

　　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十九条

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第四章使用与维护

　　第五十条

　　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条

　　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条

　　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条

　　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五章法律责任

　　第五十七条

　　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条

　　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条

　　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十条

　　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条

　　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十二条

　　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条

　　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条

　　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条

　　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条

　　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十八条

　　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十九条

　　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　物业管理的工作原则

　　(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例4

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

　　第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

　　第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

　　街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

　　第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。

　　第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会

　　第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；

　　（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

　　（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；

　　（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

　　（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；

　　（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；

　　（八）法律、法规规定的其他权利。

　　在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；

　　（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

　　第八条 物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

　　业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。

　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

　　（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

　　（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

　　第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。

　　物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代

　　表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

　　筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

　　建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

　　首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

　　第十二条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）确认业主身份；

　　（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

　　（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

　　（五）做好召开会议的其他准备工作。

　　前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

　　第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

　　业主（代表）大会依法决定下列事项：

　　（一）制定和修改大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

　　第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

　　第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

　　（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

　　业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。

　　第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

　　（一）召集和主持业主（代表）大会；

　　（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；

　　（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

　　（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

　　（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

　　（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；

　　（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的'实施；

　　（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；

　　（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

　　第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

　　（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

　　第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

　　业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

　　业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。

　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

　　第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

　　（一）不再是本物业管理区域业主的；

　　（二）丧失履行职责能力的；

　　（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

　　（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

　　（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

　　（六）提出书面辞呈的；

　　（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：

　　（一）业主委员会备案申请书；

　　（二）业主委员会委员名单；

　　（三）大会议事规则和管理规约；

　　（四）首次业主（代表）大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料。

　　业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

　　房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

　　第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

　　业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

　　第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。

　　业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况，接受业主的监督。

　　第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

　　第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

　　前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

　　第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：

　　（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

　　（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；

　　（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

　　（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后，会同城市规划行政管理部门确定。

　　第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

　　物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

　　物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

　　第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号；在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

　　物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第四章 物业服务企业和物业服务

　　第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

　　物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

　　（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

　　（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

　　（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；

　　（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

　　物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

　　第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：

　　（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

　　（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

　　（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

　　（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

　　（六）擅自停水停电；

　　（七）其他严重损害业主权益的情形。

　　第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

　　第三十六条 前期物业服务合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

　　前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。

　　物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

　　第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

　　因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

　　第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

　　前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。

　　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

　　物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

　　电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。

　　第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

　　共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

　　第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第五章 物业的移交和接管

　　第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

　　（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业服务所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

　　第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

　　地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

　　第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）将车库用于居住、生产经营；

　　（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；

　　（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

　　（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

　　（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

　　（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；

　　（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

　　第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

　　物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

　　第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

　　业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

　　第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

　　（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

　　（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

　　属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

　　第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

　　物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

　　第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

　　第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

　　专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律责任

　　第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。

　　业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

　　第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：

　　（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；

　　（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；

　　（三）建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款；

　　（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款；

　　（五）建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；

　　（六）物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。

　　第六十条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十一条 房产行政主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。

　　本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。

　　本条例所称前期物业管理，是指业主（代表）大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第六十三条 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

　　市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。

　　第六十四条 工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本条例执行。

物业管理条例5

　　江苏省物业管理条例

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

　　第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

　　第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第二章物业管理区域

　　第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

　　第九条县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第三章业主、业主大会与业主委员会

　　第十条房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

　　(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：?

　　(一)物业管理区域证明;?

　　(二)房屋及建筑物面积清册;?

　　(三)业主名册;?

　　(四)建筑规划总平面图;?

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;?

　　(六)物业服务用房配置证明;?

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

　　第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的'业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第二十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　第三十条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第四章前期物业管理

　　第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十二条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

　　第三十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第三十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　第三十五条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

　　第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

　　物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

　　本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

　　专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

　　第三十八条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第三十九条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

　　现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第四十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

　　第五章物业服务

　　第四十三条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第四十六条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第五十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第五十四条物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

　　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　第五十五条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

　　(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十七条物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。

　　第五十九条单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

　　业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　(一)自行管理的执行机构、管理人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第六章物业的使用和维护

　　第六十条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

　　第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　第六十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第六十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第六十六条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

　　第六十七条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业的规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第六十九条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第七十条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

　　第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　第七十三条物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

　　物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　第七十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

　　本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第七十七条住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

　　第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

　　住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

　　第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府确定。?

　　旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第八十条 旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　第七章法律责任

　　第八十一条违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第八十二条违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

　　第八十三条违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

　　第八十四条违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第八十六条违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

　　第八十七条有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书：

　　(一)违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

　　(二)违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

　　第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第八十九条违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第九十条违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第九十一条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员职权、玩忽职守、，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章附则

　　第九十二条本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第九十三条本条例自20xx年5月1日起施行。

物业管理条例6

　　一、 检查：

　　1． 班检：班长依据检查标准对本班工作进行一次班检，填写"班检表"。

　　2． 巡视检查(包括夜间查岗)：当职人员应配备有保安队长或是值班队长组成的保安队伍，根据标准对各保安工作进行检查（每周不少于两次夜间查岗），主要由保安队长或是值班队长。

　　3． 周检、月检：物业公司经理分别对保安工作进行例行周检、月检，并分别填写周检表、月检表。

　　4． 训练季度考核：物业公司每季度对保安队进行一次训练考核或会操比武，填写"训练考核表"。

　　二、 不合格服务的`处理：

　　1． 轻微不合格服务的处理： 班检、日检、巡视检查中发现的问题要即行纠正，关闭处理，处理结果在检查表中注明，不需另填写"不合格服务处理表"；周检、月检分别由管理办分管员和物业公司人员填写"不合格服务处理表"。如果轻微不合格集中在某一服务区域或超出控制标准，要填写"纠正措施报告"。

　　2． 严重不合格服务的处理： 月检由物业公司经理填写"纠正措施报告"，并进行跟踪验证；班检、日检、周检、巡视检查由管理办主任制定纠正措施，督促实施，进行验证。

　　3． 预防措施： 在检查中发现潜在不合格原因，要逐级汇报，调查分析隐患原因，由管理员代表组织制定"预防措施"。

物业管理条例7

　　洛阳市物业管理条例，即洛阳市物业管理办法，经20xx年4月21日市政府第9次常务会议审议通过，自20xx年6月1日起施行。下面是洛阳市物业管理办法的全文：

　　第一条 为实施《河南省物业管理条例》(以下简称《省物业条例》)，规范物业管理行为，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。

　　第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。

　　县(市)、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。

　　建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。

　　第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。

　　第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房(最低不得少于50平方米)，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

　　第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。

　　新建住宅区入住率未达到50%之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。

　　第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到房产管理部门办理登记备案手续：

　　(一)业主委员会名称、住所、所辖区域范围;

　　(二)业主委员会成员名单及有效身份证明;

　　(三)业主大会参加人员及选举情况;

　　(四)业主委员会章程。

　　房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书;对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。

　　第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：

　　(一)物业管理区域规划图、竣工总平面图;

　　(二)单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图;

　　(三)地下管网竣工图;

　　(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;

　　(五)工程质量验收资料及质量保证协议;

　　(六)物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明;

　　(七)房屋使用说明书和质量保证书;

　　(八)物业综合验收资料;

　　(九)其他应当移交的资料。

　　房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。

　　第九条 物业管理企业应当具备下列条件：

　　(一)有明确的章程和固定的办公场所;

　　(二)有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员;

　　(三)有符合相应资质等级规定的注册资金;

　　(四)有符合国家规定的财务管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。

　　第十条 实行物业管理企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。

　　具备第九条规定条件的物业管理企业，应当向房产管理部门申领《物业管理企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。

　　本市以外的物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。

　　第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

　　业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。

　　选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业管理企业进行管理服务。

　　物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。

　　第十二条 物业管理服务费的收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。

　　物业管理企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业管理企业与业主或者使用人协商确定。

　　第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暧、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。

　　物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。

　　业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的'费用，在扣除物业管理企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

　　第十五条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建;按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。

　　建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以20xx元以上5000元以下罚款。

　　第十六条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。

　　业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定;经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第十七条 物业管理企业违反《省物业条例》和本办法规定，有下列行为之一的，业主委员会可按合同约定追究其违约责任，房产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、降低其资质等级、直至吊销资质证书，并可处以20xx元以上1万元以下的罚款：

　　(一)对房屋及其共用部位和设施、设备维修不及时的;

　　(二)管理制度不健全，管理混乱的;

　　(三)擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地，以及改变房地产和公用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理服务合同及法律、法规、规章规定义务的;

　　(五)未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的。

　　第十八条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。

　　第十九条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十条本办法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。

物业管理条例8

　　物业争端常见，而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。随着人们权利意识增强，对物业服务的要求也越来越高，对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法，今后将被明令禁止。

　　《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　此外，物业服务企业不得有下列行为：将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。

　　开发商占用共用部位最高将罚款20万元

　　本来是公共绿地，却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严重。肆意占用公共空间，破坏小区环境，这类问题往往难以解决，加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾。

　　《条例》明确规定，开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

　　经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。

　　公共区域设车位应2/3业主同意

　　现如今，车位一位难求，特别是晚上，不少小区的.内外更是被车辆停得满满当当。如何分配车位，如何保障业主权益，要不要将小区车位对外开放，是很多小区当下面临的难题。

　　《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。

　　物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　在停车位设置中，《条例》规定，利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

　　物业管理区域内车位、车库不足的，经20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下，经规划部门审核后，可在物业管理区域内增建车位、车库。

物业管理条例9

　　当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。

　　一、录用

　　(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。

　　(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。

　　(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。

　　(4)通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。

　　(5)通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。

　　二、开发

　　(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的.战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。

　　(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。

　　(3)建立培训组织，统筹培训工作。

　　(4)选择培训方式，提高培训效率。

　　(5)挑选培训人员，保证培训质量。

　　(6)开展培训评估，促使培训良性循环。

　　三、维护

　　(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。

　　(2)开展工作实绩评估。

　　(3)加强安全卫生，保障职工生活。

　　(4)在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。

　　(5)搞好群众文化等各种服务活动。

　　四、使用

　　(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。

　　(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。

　　(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。

　　(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。

　　五、考绩

　　(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。

　　(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。

物业管理条例10

　　车位不得“只售不租”

　　“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了风波。

　　针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”

　　“人防”车位最多租三年

　　人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。

　　“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的`。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。

　　现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

　　路面停车位收益归业主

　　有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。

　　这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。

　　车子被划伤物业可免责

　　家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。

　　“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。

物业管理条例11

　　通过对《秦皇岛市物业管理条例》的学习，有如下心得：

　　一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

　　业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。。

　　二、进一步规范和明确了物业收费

　　物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。《条例》的颁布实施，使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的.服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和秦皇岛市物业服务收费管理办法的规定协商确定，随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

物业管理条例12

　　《物业管理条例》于20xx年9月1日起正式施行，标志着我国的物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。《条例》的颁布对物业管理行业的健康发展具有非常重要的深远意义，明确了物业管理活动中各相关主体之间的权利、义务、职责，为物业管理活动提供了坚实的法律依据。对比《条例》实施前后，物业管理行业产生的根本性转变，具体体现在以下几点：

　　一、明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

　　业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》颁布前由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和平衡机制不能够充分体现。

　　在不少住宅区，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，少数业主控制物业管理的决定权，个别成员甚至把个人利益凌驾于业主共同利益之上，损害其他业主利益或业主共同利益，导致矛盾产生。因此，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。

　　规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的决定必须经业主大会2/3业主同意才能作出。与以往相比较明确了业主大会、业主委员会的权利和义务；规范了业主大会决策程序；给业主委员会定位并明确其职责；约束了业主大会、业主委员会的活动；确定了业主大会与业主委员之间的关系。从而建立了业主决策机构和执行机构分离的管理模式。维护了大多数业主的合法权益，促进了物业管理活动的健康发展。

　　二、规范了物业管理收费。

　　物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费；还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。

　　二是收费行为不规范。虽然国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是有些物业管理企业忽视业主的合法权益，巧立名目，多收费，少服务，服务质量与收费标准不相符，由此造成了很多的纠纷。《条例》的颁布实施，使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　《条例》从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。与《条例》颁布前比较一是物业服务费用由业主和物业管理企业协商确定；

　　二是充分考虑不同类型、性质、特点的物业，不同的服务对象以及业主对物业服务的需求也不同，其物业管理费用的收取标准也不相同。

　　三是费用与服务水平相适应，以物业管理企业服务质量的高低，确定不同的收费标准；同时，针对业主不按时交纳物业管理费，影响物业管理行业健康发展的问题《条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带责任，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设公司交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的.正常活动，维护了全体业主的合法权益。

　　三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。

　　相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的，割不断的“母、子”关系，使物业管理的市场化运作程度不够，物业管理企业在经营和运作上受到制约，缺少独立性和经营自主性，影响专业化水平的提高；有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发单位在销售商品房时虚假承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，造成物业管理先天不足，给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理企业之间互相推诿，权责不清，会产生很多的混淆，使问题难以解决。

　　为了加强开发建设与物业管理的衔接，加强对建设单位的监督《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同；商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款；不移交有关资料的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关材料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。从而改变了物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面，明确了开发建设单位、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。

　　四、施行了职业资格管理，提高从业人员素质。

　　随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善。这些硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求。这就对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了新的挑战。但在现实中受传统观念的束缚，思维定势的局限，人们对物业管理却没有全面的认识，对物业管理企业没有准确的定位，很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等，是一个技术含量不高的行业，不需要高素质的人才。

　　也正是受这些认识左右，在许多小区还保留着房管所那个年代管理员的遗风，物业管理从业人员普遍学历低、年纪大、缺少服务意识，没有把企业放在市场经济中，位子颠倒，摆不正与业主的关系，依然用计划经济的传统管理方式，总把自己放在管理者的位子，缺乏对广大业主全心全意的服务意识，意识不到责任感、紧迫性危机感；只注重管理，甚至说一不二，缺乏“用户至上，用户就是上帝”的服务观念和平等对待业主的原则；在管理服务内容上，只是“扫扫地、看看门、收收费”等，缺乏“精益求精”和为用户提供多方面的、综合性的服务精神。实际上，物业管理不是传统的单纯的维修管理，而是一种文化，一种精神文明，一种舒适、文明、安全的环境建设。物业管理是一项专业性很强的行业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理。随着经济的发展和科技的进步，互联网技术、通讯技术等高新科技的迅速发展，物业的智能化程度越来越高，只有熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策，掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能，拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的物业管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业，才有能力提供相应的物业管理服务。

　　在物业管理中引入诸多高新科技的设施设备，已经是大势所趋。如果物业管理人员服务意识差、管理水平低，观念不及时更新，这样的企业在今后市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。行业要发展需要技术进步和人员素质的提高，因此，《条例》对推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平，加强物业管理专业人员管理，都有详细的规定，国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建立物业管理人员职业资格证书制度，是贯彻中央部署，规范发展物业管理行业的需要。当前，我国物业管理行业尚处在起步阶段，物业管理从业人员素质亟待提高。物业管理企业是一种以较少资本而管理庞大资产的企业，根据物业管理行业这一特殊性，决定了物业管理从业人员，只有具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验，具备较强的经营能力，才能保证物业的正常使用并使物业保值、增值，才能降低企业的经营风险并提高企业的自身效益。而且，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理从业人员及时掌握新技术、新方法。

　　对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，既能吸引优秀人才进入物业管理行业，也能给在职人员带来压力，促进他们不断更新知识和增强技能，有利于建设一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，推动物业管理的技术进步，提高技术含量和服务水平，推进物业管理行业的可持续性发展。

　　五、施行了物业管理企业资质制度，规范物业管理市场。

　　物业管理企业为业主提供物业服务，是一种以营利为目的的经济组织，实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业具有与业主长时间保持密切联系的特点，企业管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。目前，部分物业管理企业是从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来，服务与被服务的关系没有确立，物业管理的服务特性被淡化。部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定的服务，收费与服务不符。一些物业管理公司对于所管理的物业徒有虚名，有的虽然也成立了公司挂牌经营，但仅仅是一种翻牌公司，与原来的房管所毫无两样，办事拖拉，业务素质差，不仅妨碍住户正常的生活和不利于延长物业的使用寿命，而且也影响了物业管理公司的声誉和发展前途。因此，有必要物业管理企业建立市场准入和清出制度，为了有利于整顿和规范物业管理市场，实行企业资质审批制度。《条例》对物业管理企业从事物业管理活动的条件作出了严格的限制，要求物业管理企业不仅要具备法人资格，还要具备相应的资质资格，条例规定，国家对从事物业管理活动的企业，实行资质管理制度，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。规范了企业行为、有效解决群众投诉从而保证了物业管理的服务质量，净化了物业管理市场，使物业管理行业踏上良性发展的轨道。

　　六、明确了物业管理企业、业主大会与社区关系。

　　社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。

　　他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力，只有物业管理与社区建设共进，以物业管理服务推动社区服务发展，才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。

　　七、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

　　长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业，造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中，又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益，谁承担”的原则，物业管理企业自然通过提高收费标准的方法，让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定，属于乱收费的范畴。

　　这样就使得这些费用没有办法落实，成为物业管理企业的额外负担。事实上，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同的当事人，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看，作为商品的提供者，应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务，物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向上述单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交，此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内，物业管理企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。

　　如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时间和金钱，提高办事效率。因此，为了保障业主的合法权益，针对目前物业管理区域内，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象，《条例》按照市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。

　　八、建立住房维修资金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或单位统一建设，住房产权属政府或单位所有。住房维修养护责任由政府或单位承担，居民仅支付极少的租金。由于回收的租金不能够维持房屋的维修，不足部分费用只能由政府或单位负担。政府和单位背负上了维修费补贴的沉重包袱。

　　同时，维修资金缺乏，大量公房得不到及时保养和修缮，不少住房因年久失修而成为危房，危及住户的居住安全。随着我国经济持续发展和住房制度改革的不断深入，取消了福利住房分配制度，房屋的权属发生了根本性质的改变。新建商品房由个人出资购买，产权归个人所有，原有公有住房也通过房改的办法，将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变，住房产权多元化格局逐渐形成，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。因此，建设部和财政部1998年11月联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）规定商品房和公有住房出售后，都应当建立维修基金。但是，有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用，使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了业主的权益，造成了十分恶劣的影响。

　　同时，由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有的业主对专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，错误的认为这无形中增加了其购房费用，把维修资金和购房费用同等对待；有的业主认为，既然交纳了物业管理费，住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。实际上，购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。针对专项维修资金挪用的问题《条例》规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收非法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立，有利于物业的保值、增值；有利于维护社会稳定；更有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理条例13

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

　　第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

　　第六条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

　　鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第一节物业管理区域

　　第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第九条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第十条物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

　　第二节配套建筑与设施设备

　　第十一条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　第十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

　　第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

　　第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第十六条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

　　第十七条本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

　　第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

　　各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

　　第十九条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

　　第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

　　第三节前期物业管理与物业交付

　　第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

　　第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;

　　(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

　　(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

　　(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

　　(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

　　(十一)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

　　第三章业主大会与业主委员会

　　第一节业主大会筹备组

　　第二十八条房屋的所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第三十条筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二节业主大会

　　第三十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十二条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的`决定;

　　(四)选聘、解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

　　(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;

　　(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

　　第三十五条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第三十六条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(一)有百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

　　第三节业主委员会

　　第三十七条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)执行业主大会的决议、决定;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

　　第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主大会会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　第四十条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十一条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

　　第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

　　(二)拒不履行委员职责的;

　　(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

　　(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

　　(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

　　第四十三条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章物业的使用与业主自治管理

　　第一节一般规定

　　第四十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

　　(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

　　(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

　　(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

　　业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

　　第四十六条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　第二节住宅物业的装饰装修

　　第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十八条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

　　(二)允许施工的时间;

　　(三)废弃物的清运与处置;

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

　　(五)禁止行为和注意事项;

　　(六)装修保证金的收取和退还;

　　(七)违约责任;

　　(八)其他需要约定的事项。

　　第四十九条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

　　第三节车库与车位的使用

　　第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

　　第五十三条业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第四节业主自治管理

　　第五十四条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第五十五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第五十六条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

　　第五十七条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

　　业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

　　第五十八条业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

　　第五章物业服务企业

　　第一节物业服务企业

　　第五十九条物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第六十条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第六十一条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第六十二条物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第六十三条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第二节行业自律

　　第六十四条物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第六十五条物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

　　第六章物业服务

　　第一节物业服务内容与合同

　　第六十六条物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业管理事项。

　　第六十七条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

　　第六十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第二节物业服务收费

　　第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　第七十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第七十二条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　第七十三条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章物业的维护

　　第一节建设单位的保修责任

　　第七十四条建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第七十五条新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

　　通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

　　第七十六条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

　　第七十七条物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

　　第七十八条物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

　　第二节专有部分的维护

　　第七十九条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第八十条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　第三节共用部位及共用设施设备的维护

　　第八十一条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

　　共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

　　第八十二条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

　　其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

　　第四节专业经营设施设备的维护

　　第八十三条住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　第八十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

　　第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理

　　第一节社区物业管理

　　第八十五条街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。

　　第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。

　　第八十七条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

　　联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第八十八条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第八十九条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第二节旧住宅区物业管理

　　第九十条设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

　　旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

　　旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。

　　第九十一条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

　　第九十二条旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

　　第九十三条未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

　　第九章法律责任

　　第九十四条违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

　　第九十五条违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

　　(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款;

　　(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

　　(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第九十六条违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　第九十七条业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

　　第九十八条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十九条物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;

　　(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的;

　　(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

　　(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

　　(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

　　(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

　　(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

　　第十章附则

　　第一百条业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第一百零一条本条例自20xx年5月1日起施行。

　　物业管理基本原则

　　(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

物业管理条例14

　　金秋收获的季节，在这令人心旷神怡的时节，《浙江省物业管理条例》颁布并将于20xx年10月1日起在全省施行，这让全省人民感到欢欣鼓舞，心潮澎湃。结合本条例的学习，我们上海巨星物业有限公司嘉善分公司在进驻“时博汇——新上海休闲街”两年多时间的物业管理，思绪万千，由感如下：

　　一、从宏观论之，现代意义的物业管理是随改革开放的不断深化。

　　市场经济日趋活跃，城市建设事业迅猛发展，房地产开发的兴起和房管体制改革步伐的加快，这种集高度统一管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体，寓经营管理于服务之中的服务管理行业，在认清物业管理性质及其重要性后，随之开拓市场，发展内需，便是企业自下而上优劣的关键所在。

　　我们上海巨星物业有限公司是所属上海静安置业集团(原上海市静安区房地产管理局)物业管理的龙头企业，自1997年成立至今，集物业管理市场化、专业化、社会化的运作经验，公司现有高中级管理人才与一般员工1000余名，具有商务、酒楼，商品房、多高层住宅及别墅小区管理经验及拥有200多万平方米管理面积，其区域辐射于浙江、江苏、山东等地，同时每年通过英国SGS公司的ISO9001国际质量认证管理体系和ISO14001国际环境质量体系的复证，从而确保各委托单位的服务质量，以至在社会上达到品牌效应的声誉，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置业集团的'委托介入嘉善时博汇——新上海休闲街的物业管理，这在当时嘉善物业管理市场上是屈指可数的。从两年多的实践认知，物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理服务不仅有利于树立发展商的形象，加快其市场销售的进度，有利于投资者的利益，达到保值增值的目的，特别是时博汇国庆、春节两次盛大的促销，极大地提升了时博汇的知名度，其社会效应在嘉善及周边地区的百姓家喻户晓，同时我巨星物业管理在嘉善地区扩大了影响，实现了双赢互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我国物业管理行业而言，未来数年将是高速发展的黄金时期。

　　在行业激烈竞争的新形势下，物业管理企业要创造品牌，开拓市场，完成高附加值的目标，其必须要拥有一支综合素质优良、不同结构层次的队伍，在很大程度上要靠职业经理的领导与一支高科技含量及高素质人才的配合，随之形成职业团队，在市场上拼搏。所以我公司特别注重管理层人员的业务建设，着重对职业经理的培训，根据所委托单位的不同阶段的管理需求，及时调整、配备、充实管理队伍，以体现长效管理的特征优势，使其物业管理永久处于不败之地，让物业社会化、专业化、市场化管理得以实现。

　　三、物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征，并以人性化服务模式、技能与方法持续创新的服务行业。

　　在依据物业管理委托合同对受委托物业实施管理的过程中，其必须履行管理企业的权利和义务并依据物业管理委托合同及相关规定收取物业管理费，有权制止犯规行为，并要求当地房地产部门及相关街道、里委指导监督、协助管理。目前，物业管理这一新兴的与千家万户密切相关的行业，已得到政府、房地产人士高度重视，引起广大人民群众极大的关注和欢迎，特别是这次《浙江省物业管理条例》的颁布、施行，有力地证实，政府部门对加强物业管理，提高到安邦兴国创建和谐社区的重要性上认识，并要求加大宣传力度，以此深入人心达到人人关注物业管理，人人尊重物业服务的思想理念。

　　综上所述，随着市场化、社会化物业管理的拓展，广大市民百姓物业管理意识的加强，有《浙江省物业管理条例》的规矩方圆，我们嘉善的物业管理在县政府、县房地产业的领导指引下，我们巨星员工深信时博汇的业主足以开启明智、领潮头之先行，配合我们物业管理更上一层楼，并给广大业主带来更大的经济效应;同时愿我们巨星物业在嘉善拥有更多的合作伙伴，更为广阔的天地。

物业管理条例15

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

　　本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

　　第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

　　第五条 县(市)、区人民政府(含济南高新区管委会)应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。

　　第六条 市住房保障和房产管理局(以下简称市住房保障管理部门)负责全市物业管理活动的监督管理。

　　各县(市)、区(含济南高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区住房保障管理部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理。城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

　　社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

　　第二章 物业交付与前期管理

　　第八条 新建物业销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

　　第九条 房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县(市)住房保障管理部门备案。

　　房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

　　房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时，应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。

　　第十条 房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。

　　第十一条 前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

　　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

　　第十二条 物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)业主名册；

　　(五)其他应当移交的资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。

　　第十三条 物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

　　房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

　　物业服务用房应当按下列规定配置：

　　(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　第十四条 房地产开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

　　新建物业实行质量保修金制度。

　　房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

　　物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

　　第三章 业主自治管理

　　第十六条 一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。

　　物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。

　　第十七条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组：

　　(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的；

　　(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的；

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。

　　筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。

　　筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。

　　第十八条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。

　　第二十条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

　　业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。

　　第二十一条 业主大会依法履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约；

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(三)听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　(四)选聘、解聘物业服务企业；

　　(五)筹集和使用物业专项维修资金；

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)决定物业管理区域内的其他事项。

　　业主大会决定前款所列事项可以采取会议表决、书面征求意见表决或者通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。

　　第二十二条 业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。

　　业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示，公示期十天。

　　第二十三条 业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议，推选主任、副主任和执行委员。

　　第二十四条 业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案：

　　(一)业主大会会议决议；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)管理规约；

　　(四)业主委员会委员基本情况和联系方式；

　　(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。

　　备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市)、区住房保障管理部门。

　　第二十五条 业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议；

　　(二)组织召开业主大会；

　　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(五)组织并监督管理规约的实施；

　　(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

　　(七)按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益；

　　(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　(十)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十六条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

　　(一)拒不履行委员职责的；

　　(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

　　(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的`。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。

　　第二十八条 业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。

　　业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。

　　业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第二十九条业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

　　第四章物业管理服务

　　第三十条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

　　物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。

　　从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。

　　物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

　　第三十一条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)管理和维护物业共用部位及共用设施设备；

　　(二)养护公共区域绿化；

　　(三)维护公共区域环境卫生；

　　(四)维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；

　　(五)对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　(七)保管物业档案和物业服务档案；

　　(八)其他约定的物业服务事项。

　　第三十二条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第三十三条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第三十四条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，到物业所在地县(市)、区住房保障管理部门办理物业服务合同备案手续。

　　第三十五条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)遵守有关法律、法规和规章的规定；

　　(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；

　　(三)按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；

　　(四)制定、完善物业服务质量控制措施，建立、健全物业服务档案保管、移交等制度；

　　(五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

　　(六)将物业服务内容、服务标准及收费标准在物业管理区域内长期公示；

　　(七)定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门、市住房保障管理部门制定。

　　第三十七条 物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

　　第三十八条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第三十九条 物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；任何一方提出终止的，应当提前六十日通知对方。

　　物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会；无业主委员会的，物业服务企业应当在物业管理区域内，向全体业主公示。合同未约定通知期限的，应当提前六十日履行通知义务。

　　第四十条 业主大会决定另聘物业服务企业的，选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过，并在物业管理区域内公示。

　　第四十一条 合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；

　　(二)移交物业服务用房；

　　(三)结算预收、代收的有关费用；

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第四十二条 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。

　　经业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十三条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备；

　　(二)擅自占用、挖掘道路、场地；

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

　　(四)损坏房屋承重结构；

　　(五)违章搭建建筑物和构筑物；

　　(六)擅自改变房屋用途；

　　(七)随意倾倒垃圾、污物；

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十四条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为；不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活；不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。

　　第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

　　业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

　　第四十六条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。

　　第四十七条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担。

　　物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　第四十八条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。

　　电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方安全管理责任。

　　第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

　　第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。

　　物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

　　公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。

　　第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。

　　有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金：

　　(一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的；

　　(二)电梯运行存在安全隐患的；

　　(三)消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

　　按应急维修程序支取维修资金的，待安全隐患处置妥当后，维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

　　第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。

　　物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。

　　第五十四条 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。

　　在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

　　第五十五条 因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。

　　利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

　　第五十七条 未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。

　　第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。

　　第六章监督与管理

　　第五十九条 住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

　　第六十条 物业服务企业有下列行为之一的，向住房保障管理部门投诉：

　　(一)未按照物业服务合同约定提供服务的；

　　(二)未取得资质证书从事物业管理的；

　　(三)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的；

　　(四)擅自改变物业服务用房用途的；

　　(五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的；

　　(六)套取、挪用物业专项维修资金的。

　　第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的，可以按照下列途径投诉：

　　(一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的，向城管执法部门投诉；

　　(二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的，向城乡建设部门投诉；

　　(三)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全的，向公安机关消防机构投诉；

　　(四)赌博、利用迷信活动危害社会的，违反规定饲养动物干扰他人正常生活的，存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的，向公安机关投诉；

　　(五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的，向质监部门投诉；

　　(六)物业服务企业违规收费的，向物价部门投诉；

　　(七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的，向市政公用部门投诉；

　　(八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的，向经济和信息化部门投诉。

　　第六十二条 各县(市)、区人民政府应当建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。

　　第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。

　　物业管理项目联席会议协调处理下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件；

　　(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题；

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。

　　物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。

　　第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度，加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息，应当向社会公示，并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。

　　第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，制定、完善行业服务标准，推进标准化服务，促进诚信经营，维护物业服务企业合法权益。

　　市物业服务行业协会应当建立本市统一的物业服务项目经理及注册物业管理师等相关专业服务人员的执业名册，向公众提供查询。

　　第七章 法律责任

　　第六十七条 违反本办法规定的行为，法律、法规和其他规章已作出处罚规定的，按照其规定执行；未作出处罚规定的，按照本办法的规定执行。

　　第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定，拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的，由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期整改。

　　第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定，未及时办理物业服务合同备案手续的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，并将该违规行为记入物业服务企业信用档案；逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。

　　第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定，在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，将其违规行为记入物业服务企业信用档案；逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。

　　第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为，或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，由监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责，或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的，由监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区，由县(市)、区人民政府组织街道办事处、乡(镇)人民政府进行改造整治。

　　改造整治完成后，符合专业化管理条件的，按本办法执行。

　　第七十三条 本办法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)同时废止。

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