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物业商业管理制度（通用15篇）
在不断进步的时代，需要使用制度的场合越来越多，制度是维护公平、公正的有效手段，是我们做事的底线要求。那么制度怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？下面是小编整理的物业商业管理制度，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
物业商业管理制度 1
一、公共商业楼宇的管理内容
1、一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。
(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。
2、特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
第一、公共商业楼宇良好形象的作用。
公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的`商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入印象时期后，消费者过去买品牌，现在买店牌。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二、公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(corporateidentitysystem，简称cis)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的cis系统由三个子系统构成，即mis(理念识别系统);vis(视觉识别系统);bis(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
cis是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专有化。其具体的做法是:综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图案、颜色、字体组合成一定的基本标志--作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如:企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。
(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。
公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择:
第一、零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到经营各种商品的零售商店齐、全，以满足购物者各方面的需要。
第二、不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三、不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四、不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业，如旅行社、旅馆;娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五、承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
二、公共商业楼宇的管理方式
公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作:
(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如:不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争;统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。
物业商业管理制度 2
一、前期介入阶段
会所前期介入阶段，主要是根据实地考察和发展商提供的会所平面图，结合发展商的意向，就会所的规模、结构、项目、装修、经营等提供可行而又具建设性的书面建议。具体可细化为以下几个方面:
1、会所的规模和格局:根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。
2、会所的功能设置:根据市场情况结合小区特点(住户的结构性质等)，提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。
3、会所项目的面积要求:根据项目特点和市场需求，测算出精确的(某些体育项目)、科学又合理的面积数据。
4、会所的装修格局:会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的'关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。
5、会所的器材配置:会所后期的器材配置将直接影响会所的经营，而许多发展商往往又忽视它，搞的七零八落，使设置的功能不能达到预期的效果。因此，要向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。
6、会所的节能要求:会所的许多项目与iso14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，都应提供专业的处理建议。
7、会所的管理和经营:包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。
二、实际指导阶段
会所的实操指导主要指会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。
1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。
2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案:如果要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。
3、结合会所的实际，提供一套完善的管理制度(包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等)，并制作成册。
4、开业前的宣传:制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。
5、会所的装饰:开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。
6、开业酬宾:开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。
7、会所运转指导:服务人员工作流程、顾客消费方式(单次消费、各类消费卡;会员消费、贵宾消费等)、消费价格、营业时间、帐务管理等。
三、服务质量跟踪阶段
对已投入使用的会所，在服务质量、经济效益、费用、器材的管理和保养、环境的保洁、会所与社区文化的结合等方面采取各种形式的检查、监督。
物业商业管理制度 3
一、制度内容
1）物业主任负责对商业文化活动进行监督管理，并具体负责同商家的接洽。
2）客户服务部经理负责对商业文化活动开展的总体协调工作。
3）客户服务部其他部门员工有责任配合商业文化活动的顺利开展。
二、适用范围
适用于对商铺组织开展的各类商业推广活动的管理。
三、管理标准
1.保安方面
1）确保参加活动人员无挤伤、踏伤
2）无闲杂人员引起的骚乱
3）确保活动现场无易燃、易爆物品
4）安排足够数量的停车位
2.保洁方面
1）固体垃圾及时清理
2）地面水渍立即擦干以免客户摔伤
3.工程方面
1）各项活动的电源接驳安全
2）热源电器远离人群
四、工作流程
1.客户服务经理根据商家的'申请拟定配合商业推广活动的总体计划。
2.商业文化活动的举办过程
1）客户服务经理在每次商业文化活动开展前，应拟定配合活动的实施计划，并报物业管理公司领导批准。
2）客户服务主任根据上级审批意见制定配合活动的具体方案.
3）客户服务经理应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向大厦客户及有关单位发出活动通知.
4）活动进行时，物业管理公司指定的有关人员应注意安全防范工作，保障消防通道的畅通，防止意外事故的发生.
5）物业管理公司相关部门人员在活动结束后应及时清理现场.
6）商业推广活动完成后，大厦客户服务助理应及时填写《商业文化活动记录表》对活动进行总结。
五、工作表格:
1.《商业文化活动记录表》(qms-pm-31701)
2.广告栏使/租用登记表(qms-pm-31702)
3.会议室使/租用登记表(qms-pn-31703)
4.临时车位使用登记表(qms-pm-31704)
物业商业管理制度 4
一、总 则
第一条（目的）
商业秘密是本公司的宝贵财产，依照我国民法通则、反不正当竞争法等法律的规定，为防止社会第三人违法窃取、使用、泄露商业秘密及其他违法行为，为防止职工违法窃取、使用和泄露商业秘密的行为，制定本规定。
第二条（适用范围）
本规定适用于公司的干部、职工及其他从事公司业务的人。
第三条（定义）
本规定所称商业秘密，指公司下述保密信息或情报。
1、生产技术、工艺、设计；
2、开发计划、实施进度及其结果；
3、产品销售、服务情报；
4、原材料、零部件来源情报；
5、产品客户情报；
6、管理、经营的运行和决策；
7、财务情报；
8、人事情报；
9、与其他企业协作业务有关的情报；
10、与总公司、关连公司有关的情报。
第四条（指定权）
除以上外，公司有权根据开发、生产、经营情况，特别指定保密信息。
二、商业秘密保护的基本制度
第五条（商业秘密管理组织）
为对商业秘密进行有效管理，公司设立在总经理领导下的商业秘密管理系统。商业秘密管理系统包括企业安全委员会，商业秘密管理办公室，商业秘密管理责任人。
第六条（商业秘密管理职责）
企业安全委员会由总经理任主任，由技术、经营、生产、法律、财务、人事教育等部门的负责人组成。负责制定公司商业秘密保护制度，建立和完善保护组织，确定和修改商业秘密范围，指定商业秘密管理办公室负责人和各部门的商业秘密管理责任人，对日常工作进行指导。
公司设立商业秘密管理办公室，负责公司日常商业秘密管理和保护工作，向企业安全委员会负责。
在经营部门、研究开发部门、法律事务部门、财务部门等各部门设置管理责任人，负责本部门的商业秘密管理和保护业务，向商业秘密管理办公室负责。
第七条（提高职工保护商业秘密意识）
为保护商业秘密这种企业的重要资产，职工应树立强烈的保护意识，在企业的思想、宣传工作中，有关部门应加强对职工的教育。
第八条（商业秘密保护合同书）
职工加入公司时，或加入公司以后必要时，应按照公司制定的合同书格式，与公司签订有关商业秘密的合同书。
三、商业秘密保护措施
第九条（企业安全）
为保护本公司生产、经营秘密，企业实行严格的门卫制度。严禁社会人员进入公司一切场所；未经批准，任何职工不得邀请他人进入公司。
第十条（特殊保密）
xx产品的生产车间为特别保密区，设立门卫，未经保密办公室批准，企业内无关人员一律不得进入。
xx生产设备为特别保密设备，其所在的房间，严禁非操作人员进入。
xx原材料为保密原材料，操作人员只可使用，严禁分析、化验，严禁外传。
第十一条（商业秘密资料、文件的标记）
公司采取合理方法，对商业秘密资料、文件的性质、期限以及容许接触的范围，进行标记。
在特殊情况下未进行标记的，有关资料、文件仍然为公司的商业秘密。
对没有必要保密的资料、文件，商业秘密管理办公室予以解密。
第十二条（商业秘密资料、文件的管理）
未经商业秘密管理办公室事前许可和非为业务上必要，不得对商业秘密资料进行复印或复制。得到许可复印或复制后，复印或复制件与原件的密级、保密期限相同。
因工作需要使用商业秘密资料，应向商业秘密管理责任人提出申请，服从其指示。
商业秘密管理责任人对使用情况应进行登记、记录。
商业秘密资料的销毁由商业秘密管理办公室决定，以烧毁、粉碎和其他合适方法进行。
第十三条（计算机的保密措施）
公司所有计算机均应设置秘密口令。
关键数据和软件应该加密，并按第十一条规定管理。
四、对商业秘密的义务、权利
第十四条（禁止故意侵权）
公司的干部、职工及其他从事公司业务的人，不得为下列行为：
1、以盗窃、利诱、胁迫或其他任何不正当手段，获取本公司的商业秘密；
2、违反公司的保密规定、要求或与公司签订的合同，向任何人披露或者泄露本公司的商业秘密；
3、未经企业许可，将商业秘密用于指定目的以外用途；
4、协助任何第三人，以不正当手段获取本公司商业秘密。
（评论：本条禁止对商业秘密的故意侵权行为。）
第十五条（禁止疏忽）
公司的`干部、职工及其他从事公司业务的人应该严格遵守保密制度：
1、完成自己承担的保密工作；
2、提高警惕，严防泄密；
3、严格按照保密制度，借阅各种保密技术资料，不得私自抄录、复印、转借；
4、严格保管自己的技术笔记；
5、严禁职工擅自带领外部人员进入本公司参观；
6、在社会业务活动中，严禁超越规定和要求，介绍企业的技术、经营信息；
7、职工发表有关文章，不得泄露本公司的商业秘密。
第十六条（特殊情况下的事前请示制度）
干部、职工及其他从事公司业务的人，因业务要求，需要将保密信息向第三人披露或者由第三人使用的，必须事前得到公司商业秘密管理办公室许可。
第十七条（做出保密信息时的申报）
干部、职工及其他从事公司业务的人，在执行业务过程中做出保密信息、职务成果的，应立即向商业秘密管理办公室报告。
第十八条（取得其他公司商业秘密的申报）
干部、职工及其他从事公司业务的人，在执行业务过程中，取得或将要取得其他公司商业秘密或保密信息的，应在事前或事后向公司商业秘密管理办公室报告。
第十九条（商业秘密体现物的保管、返还）
职工对其工作做出、取得的第十七条、第十八条规定事项的文件、照片、图片、样品、磁盘、软盘等资料，及其复印、复制物的，应迅速提交公司商业秘密管理办公室。
由于工作需要，依照规定可由个人保管的，应慎重保管，并且不得向任何第三人泄露。
职工从公司内部门调出时，须向该部门返还一切商业秘密资料。
职工离开公司时，个人保管的上述有关文件、物品应该全部返还公司。
第二十条（职务成果的奖励和报酬）
对做出专利法、合同法、著作权法等法律上职务成果的干部、职工及其他从事公司业务的人，公司依有关法律规定和公司的专门规章，给予特别奖励和报酬。
职工做出有关职务成果，在本公司实施并创造税后利润的，公司每年从该成果年利润中，提取ｘ％，作为报酬支付给做出成果的职工。
或者参照上述比例，发给该职工一次性报酬。
该职务成果由公司转让、许可给他人实施的，公司应从成果的转让、许可收入中，提取ｙ％，作为报酬支付给该职工。
具体的支付细则，公司应在专门规章中规定。
第二十一条（离职后的保密义务）
干部、职工及其他从事企业业务的人，无论以任何原因离开本公司，在与公司结束劳动关系后，仍然对公司重要的商业秘密承担保密义务，直至该秘密完全公开。
第二十二条（职工离职后做出成果的权利归属）
根据专利法实施细则第十条第一款第三项，公司正当离职的职工，即经过公司同意、与公司就商业秘密保护进行了真实约定的职工，离职1年以内所做的发明创造，与其在本公司原来的工作、任务有关的，为本公司的职务发明创造。申请专利的权利或以商业秘密形式保护的权利，归属于公司。本公司根据专利法和合同法有关规定，对该离职职工支付奖励和报酬。
非正当离职的职工，视同在职职工，承担对公司商业秘密的所有义务。
本公司保留权利，在职工离职时与其签订合同，约定在离职1年以内的有关发明创造，归属本公司所有。
第二十三条（竞业限制义务）
为保护本公司商业秘密权不受侵犯，接触本公司商业秘密的职工离职时，如果有必要，企业有权要求其订立竞业限制合同，约定退职后的竞业限制事宜。
第二十四条（遵守商业秘密保护义务的嘉奖）
对遵守本规定，保护公司商业秘密有下列成绩的干部、职工及其他从事公司业务的人，根据贡献程度，可分别给予表扬、通报表扬、记功、记大功、奖励、晋级、晋职、增加退职补偿金等嘉奖。
1、发现他人刺探商业秘密，及时汇报、处理，给公司避免重大损失或损失的；
2、发现本公司职工泄露或可能泄露商业秘密，及时采取措施避免或减轻损害后果的；
3、提出有关商业秘密管理的合理化建议，为企业采纳的；
4、长年遵守本规定，为商业秘密保护做出贡献的；
5、离职人员保护公司商业秘密有长年业绩，或有贡献、牺牲的。
第二十五条（违反本规定的行政责任）
干部、职工及其他从事公司业务的人违反以上有关规定，未泄露或泄露公司秘密的，根据危害程度可分别给予批评、扣除奖金、警告、记过、记大过、降级、撤职、辞退、开除等。
第二十六条（侵犯公司商业秘密权的民事责任）
干部、职工及其他从事公司业务的人违反非本规定第十四条、第十五条规定，侵害本公司民事权益的；本公司离职职工违反本规定第二十一条、第二十二条、第二十三条规定，或违反根据该规定签订的合同，侵害本公司民事权益的，根据损害程度和行为情节，应该承担下列民事责任：
1、赔偿公司遭受的全部损失或者部分损失；
2、根据签订的保护商业秘密合同，支付违约金；
3、并由本公司追缴违法收入；
4、本公司遭受的损失难以计算时，赔偿额为侵权行为所得的利润。
第二十七条（追究刑事责任）
干部、职工及其他从事公司业务的人，离职职工，违反本规定第十四条，侵害本公司商业秘密权益情节恶劣、后果严重的，公司移送至司法部门，追究刑事责任。
物业商业管理制度 5
一、机构设置与管理权限
1、在总经理领导下，由市场经营部主管，各职能部室、商店按管理权限分工负责商场招商工作。
2、商场进货管理委员会负责审批被招商企业的进场资格， 市场经营部负责定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质 量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列 卫生进行检查。
3、劳动人事部负责对来场信息员进行面试、审查体检表和 岗前培训。经考试合格，方可发上岗合格证。负责定期或不定期 会同有关部室对信息员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。
4、安全保卫负责对商场信息员验证(身份证、工作证、健康证、暂住证)工作，并将审核情况登记入册，与 被招商企业签订安全责任书，负责定期或不定期会同有关部室，以被招商企业进行安全检查，特别是防火、防盗、 防汛检查。
5、行政部负责来商场信息员的工服发给，收取食堂、医疗、美发、淋浴等项目服务的管理费和借用财产管理 等工作。
6、各商场商店明确一名经理负责被招商企业日常管理工作。并负责向市场经营部提供被招商企业执照副本， 招商审批表，联销协议，商品样品，价格目录及来场信息员的各种证件。
二、招商标准(条件)
1、被招商企业选派的信息员，必须是道德品质好，责任心强，热情大方，会讲普通话。男身高、女身高、裸视都符合招商要求的本厂(公司)正式职工。信息员受双重企业管理，享受其所在企业(工厂、公司)待遇。
2、商场招商工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守商场各项管理制度，积极配合商场开展各种促销活 动，努力完成销售计划。对3个月完不成销售计划，又无季节影响或违反商场管理制度的，企业市场经营部有权提 出终止协议。
3、被招商企业必须是具有法人资格，并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业 或有外贸进出口权的代理商。
4、被招商企业所经营的商品必须是商场所属商店经营范围内的名特优新或世界驰名商品;国内商品必须是符 合各级计量、质检、卫生标准，实行三包(包修、包退、包换)的本厂产品，坚决杜绝经营其他厂家的产品及滞 销、假冒、伪劣商品。
5、招商联营期限，一般为3个月至半年，有发展前途的可订1-2年，到期后根据销售计划完成情况和市场 供求情况决定是否续签合同。
三、招商审批程序
1、招商工作要贯彻商场“以经营高档为导向，中档为基础，突出名牌、优质新潮系列和进口三资企业产 品”的经营方针，择优招商。
2、各商店要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。
3、凡符合招商标准的企业，须向商场商店提出书面申请，与商场商店签订协议书，由商场商店将被招商企业 的营业执照副本、审批表(一式四份)、样品、价格目录、质量认证书、税务登记证、生产许可证、卫生许可证以 及商店商场审批意见，一并报市场经营部由商场进货管理委员会审批后，再到商场劳动人事部办理其他手续。
4、劳动人事部根据经营部的审批表(第二联)及信息员的彩色照片、体检表进行面试。并负责组织学习商场 规章制度、服务规范，进行岗前培训，经考试合格上岗，未经培训考核不得上岗。被招商企业不得擅自更换信息 员。
5、安全保卫部根据市场经营部的审批表(第三联)来审查商场信息员的身份证、工作证、健康证，并登记入 册与其签订安全责任书，进行安全教育并负责发放信息员胸卡。
6、行政部根据市场经营部审批表(第四联)。负责办理来场信息员的工服发放、就餐、借用财产等手续。
7、各商场商店在市场经营部、劳动人事部、安全保卫部备案后，方可办理进店经营事宜。
8、对符合招商标准的私营企业，各商店要经双人实地考察，特别是食品加工企业，要考察其是否符合国家颁 布的卫生标准，是否有生产许可证、卫生许可证，服装加工业要了解其生产规模，并向市场经营部出具实地照 片。
9、对不按照招商审批程序办理，擅自进店销售的企业，要追究商场商店主管经理的责任，并给予一定的经济 处罚，责令其厂家立即撤出。
四、物价、计量、统计、保险及财务管理
1.被招商企业的商品销售价格，必须经商店商场专职物价员看样定价，并上报市场经营部审批，招商企业要 向物价员提供成本单(发货单)、价格目录，遇特殊情况经主管经理批准，可用供货合同单，暂定临时价格，正式 发票一到，马上走正常手续。
2.被招商企业进销均纳入商场商店进销账目。商场统一建立《招商企业销售月报表》，内容包括：单位名 称、品种、销售额等，由各商场商店统计员填写，每月向市场经营部报送。
3.各商场商店要建立被招商企业进、销、存登记，单独设账，做到账面清楚、整洁，每月5日前将其经营情 况上报市场经营部。
4.被招商企业如需使用计量器具(尺、秤、验光仪)的，须事先向市场经营部审报，经(计量)技术检定， 履行登记备案手续后，方可使用。
5.被招商企业进场前应到当地保险公司办理人身财产保险，未办理保险的，在商场发生人身伤亡、商品及财 产损失的`，由招商企业自行负担。
6.被招商企业的销货款必须由商场商店统一收款，按时上交银行，货款结算一律通过银行，结算前要与记账 员核对，销多少结多少，不能多结，同时要按《招商细则》规定扣除所聘售货员费用和营业税款后再做结算。
7.被招商企业在商场商店周转仓库储存商品的，必须按财务部门制定的有关费用标准缴纳仓储保管费用。
五、招商监督与处罚
1、商场各职能部室要按照本制度要求对被招商企业进行监督管理，凡无营业执照或不按规定的经营范围、经 营方式经营，出现扰乱商场正常秩序等情况的坚决予以取缔，并追究有关商场商店责任，没收厂方非法所得，对厂 家处以50000元以下的罚款，对个人处以500元以下的罚款。
2、必须以物美价廉为宗旨，经商场物价审批定价，明码标价，才可出售被招商厂家商品。要坚持文明经商， 如有违反供应政策，损害消费者利益的，视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。
3、厂家对借用商场的财产要注意爱护，妥善保管，如有损害照价赔偿。
4、厂方信息员(含商场先派售货员)如违反商场有关规定，分别由各职能部室向厂家提出批评、罚款，责令 当事人下岗培训，或调换人员，厂家必须按各职能部室要求逐项落实，拒绝接受批评和罚款的给予终止协议处 理。
5、商场各职能部室要根据各自分工，认真检查、严格管理。如因管理不善或放弃对厂家监督管理，出现问题 后不认真解决，造成一定影响的要追究有关部门、商店商场领导责任。
6、市场经营部在对被招商企业经营范围、经营品种、商品质量、销售情况、服务规范、物价计量进行检查 中，对销售不佳，以次充好、坑骗顾客、损害消费者权益的，有权作出撤换或终止协议的决定。
7、劳动人事部定期对信息员进行岗位考核，对不符合规范，不执行规章制度的给予经济处罚，并追究所在商 场商店主管经理的责任。
8、上岗信息员要统一着装，佩载胸卡，严禁佩戴实习生或其他胸卡，一经查出要追究其所在商店商场经理的 责任，并给予罚款处理，信息员立即下岗。
9、一经查出被招商企业使用未经检验计量器具的，立即将器具没收，造成重大影响的清除出场。
10、一经发现被招商企业，出现私下交易、场外交易、代留货款的，立即终止协议。
物业商业管理制度 6
房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。
租户已领房：
a、办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
b、商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的'使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。
c、空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：
电梯在装修期间实行保护性管理；
商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
公共卫生设施每天检查一次；
水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；
电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；
供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；
消监控系统设备按相关维护方案检查养护；
电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；
租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
物业商业管理制度 7
一、商业运营管理服务内容
1、维护良好的整体形象和秩序
2、确保消费者满意
3、使物业保值增值
4、为业主创造最大赢利机会
二、经营管理方面
1、商业项目形象管理
对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；
2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；
3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理
对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2)货架使用：统一使用较为高档和美观的`开架式货架，并按规定摆放。
3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；
5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广
1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理
1)实施统一明码叫价。
2)禁止价格欺诈行为。
3)不得随意降价促销。
5、商品质量管理
1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。
3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。
4)实行商品质量“三包”。
5)对商品质量进行抽检。
6、顾客服务规范
1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。
2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。
3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。
4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。
7、经营指导管理
1)教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等。
2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。
3)营业竞赛，奖励优胜的经营者。
4)经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。
5)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。
6)租户调整：通过经营分析，替换不合理或无法继续营运的租赁经营户。
8、品牌招商服务
1)为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务。
2)代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件。
3)代表本商业项目和组织经营者参加各类大型展销会、订货会。
4)组织经营者到处地参观、考察、学习和旅游。
9、政府关系协调
建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。
三、经营服务方面
1.生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。
2.办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。
3.专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。
4.办证服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。
5.贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。
6.人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。
7.其它服务：提供经营者所需要的其它服务，为经营者创造最大的方便条件和赢利机会。通过科学、有效的管理和有针对性的专业服务、形成“统一形象、统一宣传、统一促销、统一服务、统一招商、统一管理、统一协调”七个统一使本商业项目树立良好的品牌形象和信誉，提高经营者的经营管理水平，形成1+1>2的整体合力，创造本商业项目最大的竞争优势和顾客满意度，提升每个经营者的销售业绩。
四、商业管理机构旗下组织及职能
1.行政部：负责行政管理、人事管理、政策关系协调，后勤服务等。
2.招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等。
3.市场营销部：负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分析、信息服务、品牌专案服务等。
4.现场管理部：负责建立商业卖场经营管理规章制度，对经营者经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、租户调整等。
5.客服部：负责客户咨询、开票、客户投诉、售后服务。
6.财务部：负责统一收费、财务分析、财务管理等。
7.物业中心：
1)安全保卫：维护顾客的安全，维护经营者的经营活动及财产安全，维护商场的设施设备安全，防盗、防火、防害，确保商业卖场的安全有序运行。
2)环境卫生：由专人对商业卖场进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境。
3)物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行。
五、商业管理收费
1.租金或营业提成：根据每户不同的租赁方式按合同规定收取，此项费用涵盖了运营管理公司的服务及管理费用
2.物业费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，每月月底实收。
3.公共能耗费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次
物业商业管理制度 8
一、总则
商品购进是商业企业经营活动中的重要环节之一，须严格执行国家的有关政策和法规，贯彻凯源超市的经营方针和经营指导思想，实行统一领导、统一进货、统一核算、统一管理，建立严密、规范、方便可行的进货管理制度。
二、组织划分与职责
1、商品购进工作实行统一管理，分级负责的方式，在副总经理领导下，由采购部主管分级负责商品的组进和销售。
2、采供主管对进货的审批、管理、监督、协调工作，具体负责审批各采购部的进货渠道、采购计划制定和决定与经营有关的进货项目。
3、采购部具体负责开发商品货源渠道，建立商品基地，组织商品的购进工作。
4、采购部负责编制所负责品类的.商品购进计划，经审批后具体负责计划的实施。
5、采购部负责引进新商品，生产厂家及“总代理”、“总经销”的供货商，并组织落实购进环节的业务洽谈。
三、商品购进计划
1、商品购进应根据市场需求、季节变化，在市场调研预测分析的基础上，分级制定商品购进计划。
2、采购部制定所负责品类的商品季度、月份进货计划。
3、采供主管对各采购部采购计划进行汇总、调整、审核。
4、采供主管根据审核、汇总后的采购计划，下达商品购进指令。
5、商品购进计划是采购的依据，必须贯彻“积极、稳妥、及时、可行”的原则，应具有预见性、科学性和指导性。
6、商品购进计划按时间分为：年度、半年、季度、月份、节日计划。按类别分为：应季商品购进计划、临时补充计划、专业会议订货计划以及展销、促销活动商品储备计划。
7、商品购进计划内容包括：购进日期、供货单位、商品产地、商品名称、规格、数量、单价、总金额和结算方式等。
8、采购人员要严格按采购计划进行实施，对超计划购进须及时向上级领导阐述理由，并经批准后执行，否则由此造成损失的，要追究当事人的经济责任。
9、所有商品购进计划经审批备案后，方可实施。
四、商品购进的原则与要求
1、商品购进要遵循凯源超市的经营指导思想和商品定位的原则，符合市场供求规律。
2、优化选择货源渠道的原则。好中排好，优中选优，以商品质量为主要依据。
3、坚持“多渠道，少环节”的原则。力争组织“源头”商品，在同一条件下，“先厂家，后批发；先本市，后外埠；先代销，后经销”。有条形码的商品优先。
4、以“名、特、优、新、鲜”及老字号产品为主的原则。贯彻“引名厂，卖名品，创名店”的经营方针。
5、坚持“质价相符，真实合理，优质优价，物有所值”的价格原则。同价商品，质优者优先；同质商品，价低者优先。
6、坚持“质量合格，结构合理，适销对路，适时适量”的原则。做到不脱销断档，无假、冒、伪、劣产品。
7、坚持“以销订进，以进促销，勤进快销，储存保销”的原则。
8、贯彻“以经济效益为核心，注重与社会效益相同一”的原则。
五、商品购进权限（针对代销商品）
1、商品购进管理的权限实行分级分权负责制。
2、补货每批/次在1万元以内的商品购进，由各采购部决定进货。
3、每批/次进货额在1万元— 2万元以内的，由副总经理审批执行。
4、每批/次进货额在2万元— 5万元以上的，须经凯源超市总经理决策后执行。
5、外外出采购商品要履行审批手续，按分级管理权限办理，所有外出采购人员均要报交邀请书或会议请柬，填制“外出采购进货单”，写明前往地域，采购计划，往返时间等。
六、商品购进纪律
1、采购员必须严格遵守购进商品的各项要求，坚持商品购进原则。
2、不准以任何方式向供货方索取财务。
3、采购员不准以凯源超市名义替其他单位和个人代进商品。
4、遵守职业道德和商业信誉，不说不做有损企业声誉的事。
5、严禁利用职务之便，搞营私舞弊的活动。
6、对供货方所奖励的促消费、奖品，按规定如数上交，不准截留私分。
7、杜绝关系私有，进货垄断，保证商品货源渠道畅通。
8、严严格遵守请示汇报制度。
物业商业管理制度 9
第一条总则
1、目的：保证公司人事管理有章可循；
2、依据：遵照国家颁发的有关法律、法规和公司实际情况制定本制度；
3、公司劳动人事由人事行政部统一管理；
4、公司用工一律采取聘任制，公司与员工的《用工合同》签署工作由人事行政部负责。
第二条范围
1、本制度规定了劳动人事的招聘、任免、异动、辞职（退）等程序及员工劳动合同、考核、薪资、福利、培训的管理；
2、本制度所称员工，系公司聘用的'全体从业人员，包括试用员工及在公司兼职的人员；因特定工作需要而聘用的专家、顾问，其管理办法另行规定；
3、本制度适用于xx公司人事管理。
第三条细则
1、人员招幕：公司员工的招聘由人事行政部负责，统一归口管理。各级人员需求经讨论通过后，按相关程序予以办理，相关招聘流程及具体实施方式参见员工招聘办法及其附表；
2、职务任免：详见员工管理办法；
3、人员管理：试用（正式）人员管理参见员工管理办法；
4、人员异动：坚持合理配置、才职相称、高效精简的原则，根据岗位任职条件和个人条件与要求，做到人尽其才，避免因职务变化而发生人浮于事的现象，具体措施见人员异动管理办法；
5、员工请、休假：根据公司内部文件——员工请、休假管理办法执行；
6、薪资管理：按公司内部文件薪资管理办法执行；
7、绩效考核：按公司内部文件员工绩效考核管理办法执行；
8、员工奖惩：参见员工奖励及加、扣分管理办法；
9、员工福利：详见员工福利计划管理办法相关措施；
10、员工培训：根据员工培训管理办法具体细则执行；
11、员工离（退）职：流程及具体实施方式详见员工离（退）职管理办法及附表。
第四条附则
本制度解释权归xx公司人事行政部，自20xx年12月xx日执行。
物业商业管理制度 10
一、目的
规范租金、物业管理费等费用收取、减免、欠租欠费等工作，确保租务工作有序顺利推进。
二、术语
本制度的“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业的租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金、意向金、场地使用费、广告费等相关的业务收入，同时，对于业务活动的应收费用（水、电、保洁、保安费等），以及客户退款的管控也可参照本制度执行。
三、适用范围
适用于各公司开业项目营运期间的租金、物业管理费、停车场等收取、减免、欠租、租赁信息管理工作。
四、关键活动描述
4.1收租准备工作
4.1.1商业公司总经理作为收租工作的第一责任人，要将租金收缴工作列为经营管理的重要指标，把责任逐级分解，落实到人，协调一致，确保租金按时、足额收缴。
4.1.2在开展收租工作前，商业公司营运部须向项目公司（产权人）取得租金收缴的授权委托书；跟踪项目公司完成政府主管部门对《租赁合同》的登记备案工作，确保收租工作的合法有效。
4.1.3商业公司营运部应依据各地实际情况，指定专门部门及专门人员作为收租工作的责任部门及责任人。营运部及责任人要与承租方（主力店、步行街商户）保持良好的工作联系，密切关注收租过程，及时发现问题，沟通、协调、解决问题，按月向主管领导和商业集团营运中心营运部汇报租金收缴情况。
4.1.4商业公司财务部负责租金收缴的审核，负责依据《租赁合同》审核租金收缴台账，并向承租方发出收租文件，协调各地项目公司财务部开具租赁发票，按时上报租金统计报表。
4.1.5为保证收租工作顺利进行，应注意：
4.1.5.1应严格履行合同，按《租赁合同》及《物业服务合同》约定提供良好的物业服务，营造有序的经营环境，协调配合与承租方物业界面的管理，建立和保持良好的合作关系，消除和减少欠租隐患。
4.1.5.2保持与项目公司的良好沟通，妥善处理和解决可能出现的设备维保、工程整改等承租方关注的工程问题，协调项目公司与承租方的合同关系。
4.2持有性物业主力店和步行街商铺的收租工作
4.2.1租赁信息的管理
4.2.1.1商业公司营运部与项目公司和集团招商中心沟通，取得《主力店租赁合同》。
4.2.1.2商业公司营运部根据招商进度，及时归档《步行街商铺租赁合同》，并向商业集团营运中心营运部上报。
4.2.1.3商业公司营运部应建立主力店、步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新，归档。
4.2.2租赁合同及租金收缴台账的建立
4.2.2.1商业公司营运部依据《租赁合同》，建立主力店、步行街商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并将合同相关信息录入商业系统，将合同文本扫描后作为附件上传商业系统。
4.2.2.2商业公司财务部依据《租赁合同》，审核主力店、商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并对营运部录入商业系统中的合同信息进行审核确认。
4.2.2.3商业集团营运中心营运部将结合经营管理目标的管理指标，不定期对商业公司的租金收缴台账进行检查、稽核。
4.2.3物业的交付
4.2.3.1商业公司营运部根据《租赁合同》约定，及时与招商中心、项目公司沟通，确定主力店承租物业交付的时间。
4.2.3.2商业公司营运部根据整场开业计划，及时与项目公司沟通，确定步行街商铺物业交付时间。
4.2.3.3商业公司营运部、工程部参与由招商中心主持的项目公司与主力店物业交接，取得主力店物业交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。
4.2.3.4商业公司营运部、物管部参与项目公司与步行街商铺的物业交接，取得步行街商铺进场交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。
4.2.3.5若实际交付给主力店的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司营运部应组织协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协助项目公司和集团招商中心与承租方确认实际物业交付日，确认需以书面形式，双方盖章为准。
4.2.3.6若实际交付给步行街商户的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司应协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协调项目公司与承租方确认实际物业交付日。
4.2.4租金的收缴
4.2.4.1商业公司营运部依据《主力店租赁合同》和《商铺租赁合同》和进场确认书，配合招商中心和项目公司与主力店确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
4.2.4.2商业公司营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的承租人索取营业财务报表，确认当期应收租金额。
4.2.4.3商业公司财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向承租人送达《缴纳通知书》（见附件四），明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请承租方签收确认，归档保留原始文件。
4.2.5租金账户的管理
4.2.5.1项目公司开设的用于存储主力店租金及保证金的专用账户为商业公司收取主力店租金及保证金的账户，商业公司对该账户有查询权。收租责任人员应及时跟踪租金到账情况。
4.2.5.2商业公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。商业公司应定期将收到的步行街租金和保证金净额划转到项目公司开设的'租金专户中。划转前完成商业公司内部审批流程即可。
4.2.6租赁发票的开具
4.2.6.1商业公司财务部协调项目公司财务部，取得由项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向承租方开具租赁发票，并由收租责任人员交至承租方。
4.2.6.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行相关管理制度，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。
4.2.7保证金的管理
4.2.7.1商业公司营运部应配合由招商中心负责的主力店保证金管理工作。在需按《主力店租赁合同》的约定退还保证金时，商业公司营运部应及时向招商中心反馈主力店的缴租缴费情况。
4.2.7.2商业公司营运部负责步行街商铺的保证金催缴工作。步行街商铺保证金的退还或没收，须由商业公司财务部发起审批流程，经商业集团及领导审批后，方可执行。
4.2.8收租信息的反馈
4.2.8.1项目开业后，商业公司应根据商业集团下达的步行街租金决策文件，将步行街招商租金标准的执行情况进行汇总，编制《商铺租金收益汇总表》，经商业集团招商中心审核后提交营运部，作为步行街商铺租金控制管理的依据。
4.2.8.2商业公司营运部应保持与主力店的信息畅通，凡有关主力店租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团营运中心营运部，并配合集团招商中心解决。
4.2.8.3商业公司应保持与步行街商铺的信息畅通，凡有关步行街商铺租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团。
4.2.8.4商业公司对步行街商铺进行调整时，应执行商业集团下达的租金标准；步行街商铺调整后，商业公司营运部应对租金变动情况应及时上报商业集团营运中心营运部，并附《租赁合同》或补充协议，与此相关的租金台帐的更新须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.2.8.5商业公司财务部应于每年初（新项目在项目开业前），依据《租赁合同》及市场行情对本项目步行街商铺的年度租金收入进行预测，并上报商业集团营运中心营运部，营运部将于当年年末依据租金实收情况对年度租金收入预测进行复核。商业集团将对复核结果进行考核，纳入年度经营管理目标体系。
4.2.9欠租的处理
4.2.9.1在送达《缴款通知书》后，租金未按合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认租金因承租方原因未到帐后，应立即送发第一次《欠租（费）催款通知书》，在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。
4.2.9.2在《欠租（费）催款通知书》送达五个工作日后，承租方仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因，应及时发出第二次《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，限期缴纳欠租和滞纳金，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。
4.2.9.3在第二次送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》五个工作日后，承租方继续未缴纳租金和滞纳金，商业公司应立即向承租方发出律师函，并上报集团营运中心和集团律师。
4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，应定期（每月）送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，确认欠租金额，请承租方签收确认，并归档保留确认的原始文件。
4.2.9.5若承租户拒收各种催租催费文件，可用特快专递寄送上述文件至承租户公司所在地，并归档保留寄送文件和承租方签收的原始文件。
4.2.9.6商业公司应根据承租方欠租原因，依据《租赁合同》，协调集团招商中心、项目公司，以及商业公司相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的进程。
4.2.9.7需要采取法律手段催缴租金，应提前将拟采取的方案上报商业集团，经评估法律风险，并经商业集团同意后方可实施，同时跟进过程，及时上报商业集团。
4.2.10租金的减免
4.2.10.1主力店租金的减免须经集团审批同意，由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，集团总部财务管理中心，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店正式签订的补充协议。商业公司营运部应配合招商中心负责的与主力店签订补充协议的工作，并及时反馈主力店的缴租缴费情况。
4.2.10.2步行街商铺租金的减免须经集团审批同意，审批流程同主力店租金减免一致。审批获批后，与步行街商铺签订补充协议，而后方可执行。
4.2.10.3商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.2.11租金收缴工作界面的划分
4.2.11.1在确认主力店实际计租日以前，商业公司应积极参与、配合由集团招商中心牵头，会同项目公司与主力店协商、协调因起始计租日不确定而导致的欠租问题。商业公司营运部应配合集团招商中心协调主力店确认实际计租日，协助集团招商中心将各主力店的首付租金及时、足额地催缴到位。
4.2.11.2商业公司营运部应及时反馈因主力店对《租赁合同》条款产生歧义导致的欠租问题，配合集团招商中心与主力店协商解决欠租。
4.2.11.3在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之前，商业公司营运部参与由集团招商中心牵头，会同项目公司协调解决因工程问题引起的欠租。
4.2.11.4在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之后，商业公司营运部负责解决因工程、物业管理以及运营管理方面问题引起的欠租，商业集团相关部门予以协调配合。
4.3销售性物业未出售部分的收租工作同持有性物业的收租管理工作。
4.4物业管理费收费工作
4.4.1日常管理
4.4.1.1商业公司财务部负责审核当期应收物管费并通知营运部，由营运部至少于缴费日前5个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向主力店和其他商户送达《缴纳通知书》，明确当期应付物管费金额、支付时间和物业管理费收取账户，并请对方签收确认存档。
4.4.1.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。
4.4.2欠费处理
物管费欠费处理按本节2—i条要求执行。
4.4.3物管费减免
4.4.3.1原则上，不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。
4.4.3.2承租方因各种原因提出减免请求，商业公司必须对承租方提出的减免原因进行复核。其中，因下列原因导致物业费减免的，商业公司须向商业集团总部提交专题书面报告，经逐级审批后方可减免；
1）因未按照合同要求向承租方提供相关服务项目而导致承租方要求减免的；
2）因向承租方提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致承租方要求减免的；
3）因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整的。
4.4.3.3审批流程：由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店或步行街商铺正式签订补充协议。
4.4.3.4商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.5停车场收费管理职责
4.5.1商业公司应根据当地法律、法规办理地下停车场经营许可证明及停车收费许可证明，并依法进行年检，确保经营收费的合法有效。
4.5.2商业公司每年应制订年度停车场经营年度指标，报商业集团批准，纳入年度经营目标考核体系，并依据经营目标，制定停车场经营方案，将年度指标分解到月，把责任分解到人。
4.5.3商业公司物业部是停车场收费的责任部门，应严格执行政府物价部门审定的收费标准，加强收费管理，做到票款相符、日清日结，杜绝徇私和侵占公司利益的行为。
4.5.4商业公司财务部是停车场收费的监督管理部门，负责日常收费审核稽查，以及建立、上报停车场收费台账，按月统计，依法纳税。
4.5.5商业公司应注重停车场广告、多种经营等创收资源的开发，结合宝龙城市广场实际经营状况，拓展创收渠道。
4.5.6定期对停车场不同时段的车位利用率、收益率进行统计，包括：固定包月停车收入、临时停车收入、占用车位其它经营收入等，同时对周边停车场的经营情况进行调研，对停车场的经营形势进行综合分析，并形成分析报告，适时调整停车场经营方案。
4.6停车场收费工作
4.6.1商业公司应建立停车场台账，明确规划车位、已售车位、主力店免费使用车位、多种经营占用车位、可经营车位等数量，以及与主力店约定的停车优惠政策。
4.6.2商业公司应建立停车场年度收费台账，按月统计汇总停车场税前收入、税金支出、发票工本支出、政府主管部门管理费支出及扣除以上支出后的净收入，并依据与业主（或集团）约定的比例对净收入进行分成。
4.6.3商业公司财务部应于每月第三个工作日内，编制上月停车场收费报表，上报商业集团营运中心营运部。
4.6.4在停车场内占用车位的多种经营项目，须报商业集团批准。
4.6.5停车场内占用车位的多种经营收入，均应列为停车场收入。
4.7多种经营收费管理
4.7.1商业公司每年11月底前编制完成次年多种经营规划及年度预算，上报商业集团审批。
4.7.2商业公司营运部应建立多种经营台账，明确规划点位、可出租点位、已出租点位、未出租点位以及主力店免费广告位的数量、面积。
4.7.3商业公司所有多经业务须由集团审批，财务部依据多经审批单以及相关多经业务合同，建立多种经营台帐，按月统计汇总多经经营税前收入、税费支出及扣除以上支出后的净收入。
4.7.4商业公司营运部于每月5日前，将上月多种经营收入台账，上报商业集团营运中心营运部。
五、相关流程/作业指引
《商业核心业务收费流程》
物业商业管理制度 11
1、制度
1.1时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。
1.2填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。
1.3本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。
1.4上级的指导，命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。
1.5办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。
1.6交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。
2、规定
2.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的同意，并安排调班、顶班。
2.2交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。
2.3交接班的.准备工作包括:未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。
2.4在下列情况下不得交接班:
⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下。
⑵重大设备启动或停机时。
⑶交接班准备工作未完成时。
⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。
物业商业管理制度 12
一、请假
1、请假必须填报请假条，如确有困难的应在上班的当天补办请假手续。
2、公司部门经理级请假一天以内者由总经理批准；一天以上者须由公司总裁批准。总经理请假均须由公司总裁批准。
3、部门主管、主办级人员请假，一天以内由人事部经理批准；三天以内（含三天）须总经理批准；三天以上者须由公司总裁批准。同时，报批请假时必须说明工作临时接替人。
4、其他人员请假一天以内者，由部门经理批准；三天以内（含三天）者由人事部经理批准；五天以内（含五天）者由总经理批准；五天以上者须由公司总裁批准。
二、病事假
1、员工因病或因负伤请假，凭医院证明，公司支付基本工资，但每月病假不超过三天。
2、员工因公负伤期间的'工资，按深圳经济特区工伤保险条例规定办理。
3、因患各种疾病，在连续治疗超过二个月以上仍未康复的或年累计病假超过三个月无法坚持正常上班的，公司有权作停薪留职或病退处理。
4、请事假不发工资。
三、婚、丧、产假
在公司工作一年以上的员工在经上级批准的下述假期享受工资：
a、女职工产假为三个月，产假期发放基本工资；
b、婚、丧假为三天，在批准的假期和路程时间以内发放基本工资（丧假只限于直系亲属。如父母、配偶等）。
物业商业管理制度 13
（一）值班时间，头一天工作时间以后至第二天工作时间以前。
（二）夜间值班由项目办公室负责安排，被安排人员应有熟悉现场情况的相应资格的管理人员担任。项目办公室应在前一周将值班人员、联系电话等以书面形式告知各施工单位（中间有变化时，应及时修正告知）。
（三）夜间如有深基坑、高大模板、施工起重机械等危险性较大的`工程作业时，应提高值班人员级别或增加值班人员。
（四）夜间值班实行轮流安排，任何人具备值班资格者不得无故拒绝，如有特殊情况，应提早向提出。
（五）被安排值班人员在值班期间对安全承担直接责任，并享受值班津贴。
（六）值班人员的纪律与要求：
1、坚守岗位，眼要亮、耳要灵，勤走动。不准饮酒，不准聚众游玩，不准带无关人员进场，不得有其他妨碍值班的行为。
2、应在天黑之前熟悉工程作业进展、夜晚作业安排、物料收存堆放、机械设备存放，并检查落实安全防护情况等。
3、检查各承包、物业等单位值班人员的安排及到位情况。检查门卫、保安值班安排及到岗情况。加强重点部位监督，督促现场人员进行巡逻，切实做好防盗、防火、防灾工作。
4、值班电话务必保持通信畅通，及时接听，不得使用值班电话（包括手机）闲聊。遇到事情要及时处理，不能处理或遇到重大事情时要积极应对并及时报告领导。
5、检查安全用电、灯光照明，确保用水、管路设施的正常运行。
6、认真交接班，做好值班记录
物业商业管理制度 14
1.遵守公司的各项规章制度和国家的法律、法规。
2.必须服从公司总经理和主管领导布置的各项安全保卫任务，并无条件的尽力完成。
3.服从部门经理的统一指挥和工作安排，所属岗位对保安部下达的.指令必须准确无误的完成。
4.准时上下班，不迟到早退或擅自脱岗，遇到特殊情况不能准时到岗的必须提前一天请假，最迟当天早9:00前打电话请假，个人要服从保卫任务的需要。
5.遵守公司各项管理制度和纪律规定，言谈举止有礼貌，注意政策。
6.遵守保密纪律，说话严谨，保安部所属各岗位职工，不准将公司内部一切情况、保安部工作内容、布置安全任务向外界泄露。
7.坚持原则，不循私情，加强汇报，相互协作，以公司利益为大局。
8.上班时间不准看报，办公室不得搞娱乐活动，不集结聊天。
9.严禁与住户建立私人关系，保卫干部不准私自为住户办理委托事项，不准介绍劳务，因工作与住户联系，必须通过物业部。
10.公司职工及入住住户向保安部干部反映的任何有关安全方面的情况要高度重视，主动查清情况，做到三不放过:查不清不放过，责任未落实不放过，措施不得力不放过。
11.保卫干部要坚持深入各部门、各岗位随时掌握安全状况，进行巡视、监督、检查、每周不少于20小时，工作要有文字记录。
12.保安部因工作需要直接管理接触现金的干部必须做到收支建帐，接受财务部门监督管理无误。
物业商业管理制度 15
1、在公司主管领导的领导下全面负责本部门直属会所的经营管理及对各管理处管理的会所进行监管和业务指导。
2、负责对即将投入使用的'会所进行全面考察，从装修格局、设备合理配置、开业筹备、后期经营管理方面等提供详尽的方案。
3、负责公司直属会所的经营管理。
4、负责为各会所提供与会所管理相关的一切规章制度，包括会员制章程、经营管理制度、员工岗位职责等。
5、定期巡回对各会所的日常管理进行指导、监管，在经营管理、人员素质、财务管理、器材保养、环境保洁、费用、效益等方面进行考评打分，确保各会所的良性运行。
6、协助有关部门，为发展商筹建中的会所提供各类相关的可行性报告和建议。
7、完成公司领导安排的其他各项工作。
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