物业管家参与工程前期介入的意义本科论文
摘 要:作为一名客服管家,在交付之后首先要管理的就是装修管理,在交付之后,很多业主就开始着手装修了,在装修之前,管家就要给业主提出一些装修上的建议,在装修中,管家要监督装修,防止违章装修的现象出现.而管家要在装修管理中做的好,必须了解房屋的户型结构,跟随工程的前期介入让我学到了很多,为今后的装修管理做好铺垫.
关键词: 九龙仓物业 客服管家 工程前期介入 验房 房屋交付
一、实习公司简介
无锡九龙仓物业管理有限公司是香港最大房地产开发商之一"九龙仓集团"旗下专属子公司,专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业.公司自成立以来,严格遵循"业主至上、服务第一"的工作宗旨,大力倡导"严格苛求、自觉奉献"的工作精神.在掌握香港先进物业管理模式的基础上,融汇世界各国先进物业管理经验,结合中国内地的实际国情,探索出具有中国特色的物业管理模式.公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务,全心全意为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境.无锡九龙仓物业管理公司在实施各受托小区物业管理的过程中,确立了高起点、高水准的物业管理标准,走社会化、专业化、企业化、经营型物业管理新路,不断适应市场经济和住户的需求.公司的质量方针是"为业主及物业使用人提供安全、清洁、优美、 舒适、方便的生活和工作环境"公司将尽心尽力为每位业主排忧解难.
二、实习岗位职责
我所实习的国宾1号正是九龙仓在苏州的一个项目,在那里我参与了国宾项目一个完整的前期介入,一直到交房结束.国宾1号位于苏州工业园区金鸡湖大道,地处双湖高端住宅板块,坐拥李公堤商业水街、高尔夫球场等稀缺资源,进得城市繁华,退享人生静谧.九龙仓国宾1号呈南北带状分布,是九龙仓在双湖板块开发的一个高端别墅项目,集高端双拼、独栋别墅于一体.在这里,我所实习的岗位是物业客服管家,所谓管家就是要管一些东西,在小区房屋交付后,小区内会迎来大批的装修队伍在小区内进行装修,而我们管家在这时候所要做的就是对装修进行严格的管理,维持小区内的一个正常的装修环境.在业主办理装修手续的过程中,要对业主的装修图纸进行严格的审核,其中的'违章装修要指出,避免业主在装修的过程中出现违章装修,破坏小区的居住环境.在审核图纸的过程中,我们管家也要为业主提出一些合理的建议,避免业主在装修之后入住出现一些因为装修而造成的生活问题.在业主装修的过程中,为了防止业主私下违章装修,管家会每天对装修现场进行一次巡查,巡查装修工人的出入证、了解装修工人的一个装修进度和对装修现场的一个检查,确保在装修过程中没有出现违章装修.当业主入住之后,我们管家则需要负责的就是小区日常的管理,对小区进行每日巡查,处理业主的诉求,为业主提供满意高档的管家式服务.对于管家来说,装修管理是一个相对于后期小区正常运行比较有难度的,而要做好装修管理,必须要对小区有个深刻的认识和了解,要知道小区有多少户,多少户已经交付入住,多少户正在装修,多少户正在空置,这些都是管家在装修管理中需要了解的,而最重要的则是,对小区内所有户型的一个了解,要了解每一户的户型,了解它的房屋构造管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚.举个例子来说,在装修过程中,业主会向我们管家提出一些装修上的疑惑,会问我们,某个房间没有外机位空调外机怎么装,还有空调洞应该打在哪里.而我们必须在熟悉了户型的情况下,才能可以给业主一个满意的答复.综上所述,为了能让我们管家了解小区的户型结构,在物业前期介入的时候,跟随工程进行工程上的房屋监理介入,会让管家对房屋结构有深刻的了解,对管家客户服务水平和服务质量作用很大.
三、管家参与工程前期介入的重要性
作为物业公司来说,工程的前期介入也是很有必要性的,物业服务企业在交房之后将面临着以后接管验收及维修保养的任务,而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度,因此,物业服务企业更加重视房屋的质量,而且,由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料,对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商,及时提出并落实整改方案,配合设备安装,进行现场监督,确保安装质量,对内外装修方式,布局、用料等从物业管理角度提供有关意见这样有利于后续工作的顺利进行.另一方面,在物业验收接管前早期介入,有利于对土建结构,管线走向,设施建设,设备安装等情况的了解,能为验收接管以及日后的管理,养护等打下基础.早期介入可以优化设计,减少不必要的后期麻烦.物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼,疏通渠道,让后期的入住工作得以顺利进行.从我们已建成物业情况看,工程质量不理想已成为普遍现象,如房顶、墙体、窗台渗漏水,门窗变形,地坪起沙,排水管不通畅,设备没有接地装置等等已成为建筑上的通病,同时也成为业主集中投诉的焦点,出现这些问题主要是因为开发商只注重房屋的承重结构,而站在物业的角度来说,物业的使用功能将是将来的管理重点,由于看法不同,因而造成了物业在后期管理的过程当中出现这样的一种情况.而物业管理公司将成为今后该物业的管理者,他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题:一是要改变工程监理公司监督意识;二是靠一批有专业技术、高度责任心的工程监理公司;三是靠物业管理公司参与工程质量监控.物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督,并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短,很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中.
从物业管理公司工程前期介入的重要性可以看出,它对物业的后期服务关系密切,而物业管家是直接面对客户的物业服务人员,对物业工程质量的了解,可以增加与开发商的共同语言,搭建业主与开发商就房屋质量纠纷调解的桥梁,提高工作效率.
四、实习收获
在参与了整个国宾1号验房之后,对国宾1号的房屋也有了一定的了解,但是让我更加受益匪浅的是学会了毛坯房的检验,学会了一项重要的技能,对公司、业主和个人都有帮助.
首先经过几个月的验房,大概了解了毛坯房需要检验哪些方面,首先是房屋土建的检验,土建上的验收主要是检验地面墙面的是否有空鼓和裂缝,地面是否起砂起皮,阴阳角是否方正,地平是否水平;第二个是给排水验收,主要就是给水管、污水管这些管道的接口是否漏水,对于空调冷凝水管和自来水的PVC管检查的时候看是否有保温膜保护,保温膜是否完整;对于阳台的排水主要就是通过地漏排水,要查看阳台、卫生间、厨房的地面坡度是否足够防止水的回流,还有就是地漏不能堵塞;第三个就是强弱电的验收,在国宾主要就是检查开关面板是否安装齐全,对于卫生间和厨房的开关面板和插座面板2米以下都要安装防水罩.第四个就是对外立面的检查,国宾房屋的外立面都是外挂大理石,所以在那边检查外立面的时候,要检查大理石之间是否打胶完全,打胶不完全在下雨天就直接导致防水的漏水渗水;外观上主要就是检查是否有色差;最后检查最多的就是门窗了,检查门窗是否方正、开关是否灵活、关闭是否严密、玻璃是否完好、门窗外侧是否打胶、内侧是否打发泡剂、配件是否齐全.所要检验的内容其实在验房的记录表单里都可以知道,但是只有亲自去现场进行验房才会了解的更多,学到更多,虽然对于我们来说,验房时看不出一些设计上的问题,但是能够检验出来很多问题也是有一种成就感.验房的过程中也是有一定的标准的,比如空鼓的大小小于20X20C㎡或者少于2处时则可以不记录.验房的过程也是学习的机会,之前在无锡不知道蒲主管所说的打针,这次验房过程中就见识到了,也问了做防水的师傅,也大概了解了是怎么样个一回事,顾名思义也就是给渗水的地方插一根针管,冲满防水剂,一般一夜之后就可以去除针后在修补一下,由于房屋天面渗水修补不容易打针是比较好的方法.所以说验房的过程也是一个学习的过程,不但让我了解了国宾别墅的构造,也学会了验房的技巧.
在经历了一个物业公司完整的前期介入过程后,让我印象最深刻的就是,物业前期介入的繁忙,在验房到交付期间整整一个月只休息了一天,而那一天还是因为在验房过程中,脚后跟被大理石砸到流血才换来的,从来没有这么长时间的工作过,也没有这么忙碌过.但是不管遇到什么困难,坚持是最好的办法,只有坚持了才会有下一步,才能度过难关.但是经历了一个完整的交付过程之后,不仅学到了验房的技巧,也了解了交付前物业需要做的准备,在交付期间需要准备哪些文件资料,制定怎么样的一个交付流程才最合理.但是在经历了这些之后,让我体会最深的就是,社会才是人生最好的学校,只有走上社会,走上工作岗位,经过实践才会学的更多,学的更好,不仅仅是工作上,还是生活上,都让我在一步步的成长和进步.但是作为管家,这些远远是不够的,在今后还有许多需要我学习的地方.
五、总结
由于参与物业前期工程的介入,对于国宾房屋的户型结构有了一定的了解,为今后的工作打下了良好的基础.但是让我受益更多的是,即切实感受到了物业工程前期介入得重要性,对书本上的介绍有了实实在在的理解,又增加了物业房屋交付的实际工作经验,实习阶段的这一工作经历,不仅对我今后的独立开展工作有帮助,而且对我个人今后的生活经验也有所裨益,至少我懂得了如何验收我的房屋,验收的关键在哪里.
致 谢
在论文即将结束之时,借此机会,感谢院、系领导、老师在这两年多以来对我的关心和帮助.在此尤其感谢我的论文辅导老师刘莹老师,在我写论文期间对我的指导和帮助.最后,祝我们的所有老师工作顺利,心想事成.
参考文献:
1、张莉祥、物业管理法规. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004年
2、王秀云、安静. 物业管理概论. 北京: 化学工业出版社, 2008年3月
3、滕永健、黄志洁. 物业管理实务. 北京: 中国建筑工业出版社, 2006年
4、萧野、物业管理300问答 北京:中国纺织出版社 2006年3月
5、宋广生,丁渤、验房师手册 北京:中国建筑工业出版社 2008年5月
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