房地产论文（合集）
在学习和工作中，大家总少不了接触论文吧，论文是讨论某种问题或研究某种问题的文章。为了让您在写论文时更加简单方便，以下是小编精心整理的房地产论文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房地产论文1
房地产是中国经济的晴雨表，自20xx年以来，中国经济的发展所展现出来的繁荣，都与房地产息息相关，无论是从财富的创造能力来看，还是从资源的流动性来看，中国的房地产经济都将在近年悄悄完成筑顶的过程，并为接下来的坠落积聚能量。也许因为一些重大因素导致房地产市场变动的时间会和预期的不同，提前也好，推迟也罢，这场变更都是不可避免的。接下来，笔者就将从房地产的起源、经历的变更、发展过程中的问题以及解决问题的措施这几个方面来介绍分析。
对于我国目前的房地产行业的发展来说，它不仅仅在经济环境中占据一个很大的地位，它更加在我们的社会环境中有着重要的影响。首先我们来看看房地产行业经济的起源。
一、房地产行业的最初起源
我国房地产经济的起源和发展可谓是从古就有，房地产经济一开始的发展是房地产经纪，房地产经济起源与唐朝，唐朝的丝绸之路打开了贸易的大门，也为房地产经纪人提供了便利，在唐朝，房地产经纪人又叫“房牙子”，从事的是比较早的一种土地贸易行为，也是我们房地产经济的最初起源和发展。
二、房地产市场的变更
我国房地产市场自起步至今也就十多年的时间，这段时间内，即使受着国家宏观经济环境的变动和国家调控政策的影响，我国的房价也依然保持着阶梯式的上升状态。我们可以把其发展分为以下几个阶段：
第一个阶段：1998年～20xx年，这是中国房地产的起步阶段。在这期间，买房以自住为主，房价上涨较为缓慢。
第二个阶段：20xx年～20xx年，这是房地产市场的上涨期。经济的发展，国家相关政策的出台刺激了这一时期的住房消费。
第三个阶段：20xx年～20xx年，在这期间国家出台了取消房贷优惠政策加强房地产税收的管理等一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，上涨速度变缓，但是仍然保持着上涨的趋势。
第四个阶段：20xx年～20xx年，各行业的资金涌入房地产行业，房价屡创新高，地王频现。这一时期外地炒房团兴风作浪，尤其以温州最为活跃，开发商更是出现随意定价的情况，人有多大胆，房价就有多高。
第五个阶段：20xx年～20xx年，楼市再次进入相持阶段，部分城市20xx年的房价与20xx年相比，甚至还出现了小幅度的回落。
第六个阶段：20xx年～20xx年，楼市又重新步入一个高涨期，这个时期里，全国的楼市涨声一片，不少城市的高端住宅甚至出现天价。
第七个阶段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上调存款准备金率，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长，到了20xx年，房地产市场在刚需的推动下缓慢的复苏，在20xx年4月份达到较高水平，后来受市场降温的影响，房价涨幅开始下降。
三、解决房地产行业在经济发展过程中出现的问题的具体措施
1.加强房地产规划的“三性”原则。所谓的房地产规划的“三性”原则，即科学性、有效性、可持续发展性。科学性是指我们对于房地产的规划要科学合理，并且是有着一定的专业技术和理论依据来支撑的;有效性是指我们的规划结果应该是有效的，不能花费大量的人力、物力、财力去做无用功，要确确实实的对社会有着一定的贡献以及影响;可持续发展性是指我们的规划不能只强调我们现在的需求，更加重要的是我们对于未来的一个持续性的发展，保障未来我们能够有足够的资源去发展。
2.对土地资源进行一定的保护。房地产行业的发展就离不开土地资源的使用，对于我们国家的土地资源来说，用一点少一点，房地产的开发需要土地的支持，土地资源又是社会发展和农业进步的必需品，目前社会有许多房地产开发商闲置土地，浪费资源，既没有合理的利用土地，有没有有效的发展房地产，反而使得我们的经济遭受一定的损失。因此，在现代社会的房地产建设中，我们更加要对土地资源进行合理的开发以及使用，保护土地，维护我们生活的环境。
3.建立完善的管理机构，保障管理的可行性
一个行业的兴起和发展与我们对于这个行业投入的精力以及对于这个行业实施的管理都有着一定的关系，房地产行业也不例外，在我们现代经济发展的脚步之下，我们的房地产行业占据的比重也在逐步的增加，这就要求我们必须要建立完善的管理系统，从内到外，从内部管理系统到外部的发展情况都符合社会发展的需求，我们的房地产行业的发展才能真正的发挥出它的作用。
4.加强市场的监管能力以及宏观调控作用
国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产贷款比例的70%左右，而我国的.消费信贷占房地产贷款比例最大的银行都不足10%，由此可见两者之间的差距，原因就是我们缺乏一个很好的市场监管能力，对房地产行业没有一个系统的调控以及引导，这也就导致了一系列房地产问题的出现，造成社会经济的重大损失。
四、未来我国的房地产行业将会如何发展
中国房地产的脆弱和危险之处在于，只要人们对房价持续上涨的预期发生动摇，危机就会立刻暴露出来。未来中国房价的下跌应该首先从四线和三线城市开始，道理非常简单，他们一直都是人口，资源的流出方。事实上，从20xx年开始，不少大型开发商从三，四线城市撤离，回归一，二线城市，同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。随着时间的推移，越来越多的人将越来越清楚的一个趋势是：四线和三线城市的房价率先下跌，带动二线城市的房价下跌，最后下跌的浪潮扩散到一线城市，导致房价的全线下跌。因此，中国现在更应该关注的不是如何维持高房价，而是拿出勇气接受房地产的一次硬着陆，把中国整个社会的运行成本和民众的住房成本降下来。当务之急，是竭力扶持以制造业为核心的实体经济。
五、结语
在人口因素发生巨变的大背景下，生产者人数下降的大转折下，实体经济持续衰退的情况下，中国的房价却一直爱高速累积新的泡沫。当下，踏踏实实做实业的人在减少，投机的人在增多，而任何一个社会的财富创造都不能离开实业，最终都要以实业为基础。因此，我国的房地产事业的发展更是需要我们社会各方人员的共同努力，而且需要考虑各个方面的因素，尽量做到在发展中保平稳，在平稳中求突破。
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一、房地产企业安全生产管理的现状
安全生产事故多有发生，以广东省为例，20xx年上半年共发生建筑施工生产安全事故15起，死亡15人。其中，责任事故12起，共死亡12人。从事故类别分析来看，高处坠落事故死亡有6人，占广东省施工安全责任事故死亡人数的50%；坍塌事故共死亡2人，占总数的16.7%；物体打击共发生2起，占总数的16.7%；机具伤害事故发生1起，占总数的8.3%；起重伤害发生1起，占总数的8.3%。
二、安全事故产生的原因分析
从人员上来看，房地产企业中从事建筑活动的人员基本都来自农村，这部分人员的文化程度较低，缺乏足够的'安全意识与自我保护意识，基本也不了解安全生产的基本常识和安全操作规程。从材料上来看，有一些安全防护用品本身就存在着较多的安全隐患，例如材质不合格、没有合格证以及相关的检测报告等等。这些安全防护产品的价格通常比正规厂家生产的安全防护用品低很多。还有一些施工单位为了单方面的追求经济利益，“降低成本”，经常使用一些破旧的安全网；施工工地上所用的也是一些在市场上购买的价格低廉的所谓安全防护用品。从机械上来看，施工工地上有些施工机械设备处于年久失修的状态，或者干脆就是带“病”作业，在加上为了赶工期，这些机械在施工中超负荷运转，让这些设备加速老化，很容易造成安全事故。从方法上来看，主要包括了安全防护用品的使用方法与安全管理方法。安全防护用品的使用方法是否正确，对建筑施工安全也有很大影响。企业安全管理方法简单或不正确，未建立健全各项安全生产规章制度及责任制，没有很好地以制度管理人，以制度约束人，只是一味地凭口说。从环境上来看，在施工的过程中经常会遇到一些不利于施工的天气，例如刮大风、下大雨等等，此时如果进行施工就很不安全，尤其是高空作业更危险。
三、运用安全生产动态管理模式加强管理
安全生产动态管理系统是一种先进的现代管理模式，其主要内容包括了行为规范、安全行为监督和实体安全监督这三个方面。在其贯彻执行的过程中要求必须要符合现代管理学动态管理相关、封闭原则、反馈原则、整分合这四大原则。行为规范包括了安全监督人员与施工人员的行为规范。安全监督人员必须要坚持原则，秉公办事，在执法的过程中要做到启动、检查、处罚、整改改进、再启动，遵循形成一个闭合环后回到起点的封闭原则。而建筑施工人员则必须要按照相应规范来严格执行各自施工操作。安全行为监督。房地产企业必须与业主、物管等进行多方协作配合，对施工过程中的各种行为进行监督。如发现任何安全隐患必须报知施工单位，要求施工单位及时整改；情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。监督过程中必须做到审查――整改改进――再审查。实体安全监督。实体安全防护措施直接体现了企业是否将责任直接落实到了具体的人头，是否体现出了企业对安全生产原则的重视，因此必须要重视对实体安全的监督。同时还必须要对作业人员的安全防护知识和自身安全意识进行考核，防止安全管理资料等安全行为与实体安全防护措施不相符。
房地产论文3
摘要：合同管理工作在房地产企业提升经营风险防范工作力度以及提升成本控制工作力度的过程中起到的作用是较为重要的，在房地产项目开发全过程控制工作施行的过程中占据的地位是较为重要的，房地产企业经营水平高低和合同管理工作之间呈现出来的相互关系是较为密切的，在房地产项目开发整个流程中占据的地位是较为重要的，和房地产企业获得的经济效益之间有着较为密切的相互关系，笔者主要针对提升房地产企业合同管理工作的力度进行分析，并提出提升房地产企业合同管理工作力度的过程中应当使用的措施，以期今后相关的工作人员对这个问题进行研究的时候起到一定程度的借鉴作用，最终在我国社会经济发展向前推进的过程中做出一定的贡献。
关键词：房地产企业；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企业将自身当成是当事人依法开展相关的合同订立、履行以及转让等一系列工作的统称。房地产开发企业和合作企业之间施行的经济往来措施，一般情况之下使用到的是签订合同的措施。房地产项目开发工作是一项复杂性和系统性比较强的工程。
一、对合同管理在房地产企业中起到的作用进行分析
1.可以为企业经营目标的实现做出一定程度的保证
合同隶属于契约包含的范围之内，是当事人之间依法确定、变更以及终止民事权利和义务关系的过程中需要使用到的一项协议，合同是房地产项目任务委托以及承接工作进行的过程中需要使用到的法律依据，在施行的过程中是合同双方需要遵循的最高行为准则，在合同当中是对双方应当享有的权利以及应当承担起来的义务做出的规定，对合同双方都起到了较为重要的制约、督促以及保障作用，在房地产项目施行的过程中，涉及的所有活动都是需要依据合同中的规定办事的，在此基础之上才可以保证实现经营目标。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，满足我国市场经济发展进程向前推进的过程中提出的'客观要求。在我国市场经济发展向前推进的过程中，不断地强调的一点就是市场微观主体在市场管理工作进行的过程中发挥出来的作用，虽然说在市场经济发展向前推进的过程中，政府的职能被弱化了，市场主体自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市场管理的要求得到满足。承包商在建筑市场中占据主体地位，因此在我国市场经济发展向前推进的过程中起到的作用是较为重要的。
二、提升房地产企业合同管理工作的力度的过程中应当施行的措施
1.公司部门架构中应当设置专门的人员展开合同管理工作
从事合同管理工作的人员不单单是一个档案管理人员，与此同时也是一个精通工程、成本、财务的人员。合同管理人员自身承担的职责不单单是针对合同展开整理、记录以及归档工作，也是应当针对合同要素展开审核工作的。审核合同的金额是否科学合理；审核合同库款的方式方法是否是科学合理的；审查合同中涉及的款项结算工作进行的过程中需要提交的当地主管税务机关的发票是否正确；审查合同中涉及的有作用的经济数字是否是科学合理的。合同管理人员应当将合同条框中提出的明确要求作为依据展开付款审批工作，以此为基础也就可以确定下来是不是每一笔款项都是严格的依据合同条款展开支付工作的，笔者提到的这几项工作在企业风险控制领域中占据的地位是较为重要的。
2.构建完善性比较强的合同台账合同管理机制
相关的工作人员针对资金支付申请展开审批的过程中，是需要将合同的具体执行情况登记下来的，其实也就是构建合同台账。一个较为完善的合同台账中应当包含的是销售类型合同台账、管理类型合同台账以及工程类型合同台账。销售类型合同台账主要指代的是和销售活动有一定相互关系的经济合同，其实也就是在财务中划归到消费费用领域中的合同。管理合同也就是在日常工作进行的过程中使用到的和经营管理相关的合同，其实也就是在财务账务中划归到管理费用包含的范围之内的合同。每当将一笔实际付款金额支付掉之后，合同工作人员应当将实付金额天禧在这一次申请额度范围当中，以此为基础也就可以对已付款金额形成全面且明确的了解。
三、结语
总而言之，合同管理工作在房地产项目管理领域中占据的地位是较为重要的，也是防范和控制经营风险的过程中需要使用到的一项极为重要的措施，针对房地产企业全过程成本控制工作取得的效果来说是十分重要的。在现阶段我国房地产行业市场竞争越发激烈的情况之下，房地产行业中的各个相关企业只有将合同管理工作做好的前提条件之下，才可以对经营风险形成有效的控制，从而也就可以在此基础之上使项目开发投资获得的经济效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 单位:湖北联投小池滨江新城投资有限公司
参考文献：
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[5]王天仁.现代企业管理的一项重要基础工作——关于加强国有企业合同管理的思考[J].中国工商管理研究,20xx(11):55-56.
房地产论文4
纳税风险对企业的成本影响是相当大的，体现在如下几个方面：房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平，房产施工与建设，工程验收和结算、房产销售等，涉及内容广泛，业务多元，投资主体复杂，资金来源复杂，跨越周期较长，这就使得房地产行业呈现出高成本的特点，其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个，包括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等，尤其在销售阶段承担的税负相当高，明显高于其他行业。这里选取了上海证券交易所上市的不同行业的八家企业，对他们20xx年的税负水平进行计算，为便于比较，所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可见，房地产行业的税负明显高于其他两个行业，其中两家房企（京能置业、浦东金桥）的税负达到24%—25%左右之高，而平均值也达到近18%。因为统计样本数量有限，这个均值趋于保守估计。房企的高税负，使得风险程度加大，一旦企业出现缴纳失误，则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观；或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
通常情况下，预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的'出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性，房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响，一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款，在现行征管体制下，实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加，另一方面由于预征与过去纳税方式相比，房企必须提前付现，在从紧的房地产信贷政策下，进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性，比如土增税，既要求房企及时清算，又不允许提前合理计提未完工配套设施；既限制房地产企业信贷，又不允许房企按实际扣除资金成本等；此外，土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
房地产企业进行税务风险控制的可行性
税务风险控制，即税务筹划之所以具有可行性，主要原因如下。比如土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看，设取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为C，根据税法扣除项目规定，项目开发期间费用按照C的10%扣除，财政部加计扣除为C的20%，设项目销售收入定价为P，营业税金及附加为5。6%，建立一个不等式：[p—（C+0。2C+0。1C+5。6%P）]/（C+0。2C+0。1C+5。6%P）≤20%解出不等式方程，得到P与C的关系为：P≤1。67C也就是说企业销售定价小于其土地费用及开发成本的1。67倍时，可享受到普通标准住宅的税收优惠免税政策。当然这只是一种数量关系，实际中企业不可能仅为了减少税额而降价，当项目市场行情很好时，企业可以通过提高售价赚取超额利润来弥补税额的损失。那么就需要计算出企业应提价到什么水平时才能抵消税额增加的成本。再设提价额为Ａ，提价后增加的收益为：A—0。56A，而随之增加的土地增值税为：[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%建立不等式：A—5。6%A≥[P+A—（1。3C+5。6%P+5。6%A）]*30%，由之前P=1。67C带入上式，得A和C的关系为：A≥0。15C。则可见，企业提价的范围应当在成本的1。82倍以上（1。67+0。15=1。82）。这样计算可以看出，企业定价时可以借助于税务筹划来减少税负，这个范围就是定价避免在土地费用和开发成本之和的1。67—1。82倍之间。我们把1。67倍称为免税临界点最高定价系数，1。82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏相关人员和税务筹划，定价范围在1。67—1。82区间内了，就会多缴纳土增税，无谓的加大税务成本。
房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时，成本核算对象划分是否恰当，成本费用归集科目是否准确，成本分摊方法是否合理等，均会对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例：一个房产公司开发一个项目，土地价款19。85亿元，其中的政府土地收益为8。38亿元，土地开发补偿款为11。47亿元，开发成本发生了13亿元。项目共有24万平米，其中有12万的政府回购房，12万商品房，少量商业。由于税法相关规定，政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后，希望政策性用房最少的分摊到成本，由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减少税负，又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法：政策性用房不分摊政府土地收益，只分摊土地开发补偿款（前提是还需要得到主管税务机构的认可）；此外，分摊土地成本按照占地面积法而非可售面积法进行。整个项目占地99000平米，政策性房的占地面积为25000平米，商品房及其他为74000平米。开发成本按照可售面积进行分摊。这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法，即政策性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地成本，则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的影响空间有多大了。
房地产公司进行税务风险控制的措施
建立健全有效的纳税成本控制和风险防范体系。这首先需要制度建设，制定税务管理办法，明确各层级的税务管理权责、流程及要求等；其次是落实税务管理岗位，需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作；再次是设置业务指引，即操作指南，使实施起来有章可循；四是建立对重大涉税事项的报告制度。
加强对重点税种的全过程有效管控。对于房地产企业来说，重点税种无疑是土地增值税和企业所得税。对于重点税种，按照事前筹划、过程管控、事后评估的全过程管理思路进行。
发挥税务咨询机构的专业作用。可以通过如下三个方面开展，一是税务管理的业务指引可以通过咨询机构的协助来完成；二是日常涉税事项要及时与税务中介进行沟通，发挥其专业作用，使涉税问题可能出现的风险及时得到有效解决；三是对于土增税清算和企业所得税清算等专项税务事项，由中介进行审核把关。
房地产论文5
摘要：随着市场经济的发展和城市化进程的加快，我国的房地产行业异军突起，发展态势十分良好，为我国国民经济的提升做出了突出的贡献，逐渐成为我国的支柱产业。在市场经济环境下，如何加快房地产行业的经济体制改革，提高房地产行业的核心竞争力是房地产企业面临的重要课题，人力资源管理与开发对于房地产企业来说至关重要，人才作为企业之间竞争的核心力量和企业发展战略资源，做好人力资源管理和开发十分关键。本文指出了房地产人力资源管理与开发过程中存在的问题，针对如何加强企业人力资源管理与开发提出了几点有效的措施。
关键词：房地产企业；人力资源；管理开发
引言
目前，全球已经步入知识经济时代，物质资源不再是唯一的重要资源，现在拥有专业知识技能的复合型人才才是国际竞争的关键因素，房地产行业作为我国的支柱产业，属于资金、技术、人才密集型的行业。谁拥有先进的、高素质的人才，谁就拥有市场的主动权，因此，房地产企业必须建立完善的人力资源管理与开发机制，为员工营造良好的工作和学习的`环境，加强企业文化建设，吸引人才并留住人才，促进企业高速、健康的发展。
一、关于房地产企业人力资源管理的阐述
目前我国房地产行业已经成为了国民经济的重要支柱，以往房地产企业过于追求经济效益，忽视了工程质量，随着竞争的日益激烈，房地产企业经济的增长方式发生了很大的变化，现在更注重质量效益的提升，房地产市场的发展不再依赖政策支持和行政干预，主要靠市场机制和自身的调节来实现可持续发展，房地产行业目前面临前所未有的压力，对于专业人才的需求呈逐渐提高的趋势。房地产企业的业务种类繁多，公司发展战略多样，战略多元型的房地产企业对于人力资源的管理和开发十分重视，这样的企业都建立了完善的员工培训制度和薪酬制度，重视工作分析与用人规划，在员工考核和福利保障方面做的也很到位。战略专业型的地产企业对单项工作很重视，项目型房产企业由于规模较小，人力资源管理较灵活，但其发展受到局限，人才流失严重。
二、房地产企业人力资源管理存在的问题
1、人力资源管理方式守旧单一
部分房地产企业还在沿用传统的人力资源管理模式，将传统的人事管理和人力资源管理混为一谈，人力资源工作主要包括工资审批、人事关系办理、档案管理等，这些传统的管理模式已经不能适应企业的发展，不重视人才的管理和开发，缺乏规范的用人制度，人力资源管理观念相对落后和守旧，部分房地产企业没有从“以人为本”的角度对员工进行管理，制定的员工管理制度呆板、教条，不利于人才潜能的发挥。
2、房地产企业缺乏科学的人力资源管理体系
随着我国市场经济体制改革的推进，房地产行业面临的环境有了根本变化，内外部竞争日益激烈，人才是企业竞争力的核心，部分企业已经开始重视人力资源管理和开发，设立了管理部门，但是目前还没有建立完善的人力资源管理体系，人力资源管理还停留在初级阶段，房地产企业的投入也不够，缺乏符合生产实际的员工管理理念，缺乏具有特色的人力资源管理机制。
3、房地产企业文化建设不足，导致人才流失
企业文化是一个企业生存和发展的灵魂，是一个企业区别于其他企业的本质特征，房地产行业要加强企业文化建设，以文化建设为抓手吸引人才、留住人才，但目前，部分房地产企业的企业文化建设不足，不能给员工提供一个良好的工作和学习的环境，没有给专业人才和技术人才施展能力的舞台，过度重视物质文化和制度文化，将企业文化建设放到一边，没有将人力资源管理和开发与企业文化有效融合在一起，导致员工的价值取向偏离，导致人才流失。
4、缺乏健全的考核机制
由于房地产企业的规模和发展战略的不同，在员工绩效考核这一块也存在很大的差异，部分房地产企业没有建立起完善的考核机制，尤其部分国企单位员工工作态度懒散，思想传统落后，缺乏创新意识，进而影响企业的发展；其次，部分房地产企业考核形式和内容过于简单，考核过程不够透明化，不合理的薪资管理方式导致员工心里不平衡，不利于人力资源管理的顺利开展。
三、房地产企业加强人力资源管理与开发的有效措施
1、创新人力资源管理理念，为企业留住人才
面临着严峻的形势，房地产企业必须要从员工管理上下功夫，首先，要打破传统观念的束缚，员工不是企业生产经营的工具，而是企业竞争力提升的核心力量，房地产企业要重视人力资源的管理与开发，树立“以人为本”的管理思想，将人力资源作为企业宝贵的财富，切实维护员工的权益，建立科学的用人机制，使员工人尽其才，充分发挥员工的潜力。
2、建立科学的培训制度，为员工营造良好的环境
房地产企业想要加强人力资源的管理，首先要建立完善的员工培训制度，定期组织员工进行培训，提高员工的综合素质和专业技能。房地产行业本身属于资金和技术密集型的企业，对技术人员的要求很高，因此，员工培训尤其重要。其次，企业要听取员工意见，调整发展战略，让员工参与到管理中，为员工营造良好的工作环境，让员工和企业共命运、同发展，激发员工的工作积极性。
3、构建员工激励与约束机制
房地产企业属于投资多、风险高、生产周期长的行业，任何环节出现问题都会影响最终的效益，因此，房地产企业要做好员工的激励工作，建立完善的员工激励机制，合理设计薪酬，定期给予优秀员工福利和奖励，建立层次性的薪资标准，提高员工的工作积极性，避免人才流失。其次，建立约束机制，加强员工岗位与工作职责的约束，实行责任制，哪里出现问题就追究责任人的责任，合理给员工施加压力，促进其工作质量的提升。
4、完善员工考核机制，加强企业文化建设
人员考核是人力资源管理的重要内容，房地产企业应加强员工考核，建立规范的考核机制，提高人力资源管理效率。将员工的工作内容、职业规划都纳入到考核体系中，根据岗位性质确定薪酬，加强员工的绩效考核，提高员工的积极性。其次，营造良好的企业文化氛围，使员工形成正确的价值观，与企业同心同德，共同发展。
结语：
综上所述，人力资源管理和开发是房地产企业管理体系中的重要组成部分，房地产企业要根据行业特点和生产经营实际，建立科学的人力资源管理与开发体系，提升人才的质量，优化人力资源配置，打造品牌房地产企业。
参考文献：
[1]郜国儿。浅谈房地产企业人力资源管理现状及优化措施[J].山西建筑。20xx（30）
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房地产论文6
随着我国房地产产业的蓬勃发展,县域房地产越来越成为房地产开发的热点。发展县域房地产业不但是房地产事业的新热点,更具有重要的现实意义。因此在县域房地产经济开发事业中,必须结合县域房地产开发的特点,通过合理的改造,把县域房地产经济开发打造成为县域经济新的增长点。
1 在房地产业刚开始发展的时候,我国房地产开发项目主要以一线城市、二线城市为主。但是近年来,随着大城市房地产市场逐渐饱和,县域房地产开发正在成为很多房地产企业新的发展方向。但是目前县域地方经济开发中也存在着不少问题:
1.1 重利润、轻公益。部分开发商在进行县域房地产开发过程中过于注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致一些开发的产品科技含量不高,质量不合格,建设品位低。
1.2 物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发业的持续,属于房地产开发业的一个序列,是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发,轻管理,重盈利,轻服务,重宣传,轻兑现的现象。物业管理不配套,发展严重滞后。物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。
1.3 住房供应结构不合理。县域与城市需求客群对价格的理解不同,厌恶昂贵与花哨,其价值与价格的矛盾突显。目前我国很多中小城市和县城都存在结构性供需不平衡的现象。特别是在县域房地产开发中,房产开发往往首先以中高档住宅小区为主。中小户型等中低价位的住宅小区稀缺,而高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额过大,住房供需的结构性矛盾非常突出。
通常开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域,在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。其实县域房地产开发不必盲目追求高档。一是县域范围内的城市建设落后,居住理念保守,购房者对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念;二是大部分县城还处在城乡结合的半农村,县域人均收入低,先解决居住的问题,才能再谈起提升住宅品质。
2 结合我国县域经济发展现状和房地产经纪开发现状,笔者认为进行县域地产经济开发应从以下几方面着手:
2.1 规划先行,注重社会综合效益。县域房地产开发,必须与教育、医疗规划结合发展。
我国历来有重视教育的传统,古代有“孟母三迁”的故事,现在社会中,教育配套也成为很多家庭选择楼盘的主要考量之一。房地产开发中的教育设施规划,结合县域地方特色,可采用新区教育配套、学区旧城改造以及自建学校等方式。虽然县域房产开发与大城市房产开发有很多不同点,但是在进行教育设施规划时刻借鉴时下大城市流行的“教育地产”概念。房地产是一个支柱性产业,而教育也在走向产业化。当房地产与教育两大产业结合的时候,教育地产应运而生。作为中国原有的教育模式,学校是政府主办的,办教育是政府的事情。房地产企业作为民间资本,在房产开发过程中,可把教育配套当做投资教育产业。这样即解决了房产开发过程中的教育设施配套问题,又缓解了政府办教育经费不足的问题。
我国正进入老龄化社会,对于医疗资源的需求尤其强烈,因此除了教育设施以外,医疗资源也是很多家庭在选购楼盘的考虑因素。因此在县域房地产开发过程中,应特别注重周围的教育设施是否完善和医疗资源是否丰富。随着城市化进程的加快,群众生活水平的提高,市民对卫生服务需求愈来愈呈现多样化,但是百姓就医还存在诸多不便之处,因此以社区为依托的新的卫生服务模式可以提供方便快捷、直接进入社区家庭的基本医疗服务。
2.2 房地产开发与旧城改造相结合。随着经济、社会的发展,人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下,城市更新是伴随经济增长自然实现的。旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变,在旧城改造过程中,提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发,同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。旧城改造是历史必然的过程,旧城改造不但改变了县域的破旧面貌,也提高了县域居民的生活水平。通过房产开发对县域进行重新布局,将一改原来城区内陈旧杂乱的状况,提升土地价值,促进整个城市升级。房地产开发必须以尊重公共利益为首要,探索出旧城改造开发的`有效模式,充分展现了它所承载的区域优势和自然禀赋。房地产开发与县域旧城改造相结合不仅有其经济意义,更有社会价值。在全新的旧城改造模式中,土地的利用价值得到更充分的体现。
在旧城改造过程中,除了应与当地县域特色相适应以外,更应把旧城改造融入当地经济。产业特色是旧城改造中不可忽视的重要内容,可以说产业特色是旧城改造的重要依据。要推动城市的和谐健康发展,仅有高楼大厦和优越的物质环境是远远不够的,富有活力的经济环境是城市健康持续发展的重要保障。脱离开经济支持的旧区改造活动很难成功。因此,在探寻房地产开发与旧城改造新模式的过程中应以发挥产业特色为目标,以解决破败地段和人民生活质量问手段,在旧城改造的同时推动特色产业发展。
2.3 房地产开发与自然环境和民居特色等当地特色相结合。所谓地域特色就是某地区在历史积淀、文化背景、空问形态、民风风俗、物质构成、自然条件、经济条件及人们的价值观等各方面的特点。
历史文化特色是体现县域特色的重要内容。在建设现代化社区的同时,保持并发展县域既有的历史文化特色,给各种传统文化活动和怀旧情结提供载体。
地理特色和空间形态特色。县域的地理特征和县域原有的空间形态也是地域特色的重要内容。在房产开发中,应充分体现县域的地理特征和原有的空间形态,才能真正实现城市的地域特色。县域的面貌和整体形象不仅仅取决于一幢幢单独的建筑,而在于和谐的外部环境、建筑物之间良好的相互关系以及丰富的空间场所。
民俗文化是一个地方传统文化在民间的体现,是体现县域特色的现实途径。
每个地方蕴涵着丰富多样的民俗文化,从房产开发中发掘和保护特色民俗文化是房地产经济开发中不容忽视的重要工作。如在两广地区突出骑楼建筑的建筑特色,可以让居民在享受现代生活便捷方便的同时,又延续商业功能和民俗特点。
2.4 保护环境、节能减排。在进行县域房产开发时,不管是政府还是房地产开发企业都应积极倡行绿色开发。绿色房产开发不仅提高了居民生活的舒适度,还降低了能耗,助力了国家节能减排的任务。绿色房产开发是一项系统工程,除了传统的太阳能光热系统、风电系统外,应加强新产生的地源热泵系统、污水源热泵系统的技术推广,促进合理的投资、规模、功能、施工和装修标准。从经济角度来说,推进节能减排,实现全生命周期内建筑成本最优化。根据我国刚刚通过的节约能源法,开发商在进行房产开发时应承担建筑节能减排的责任。
房产开发节能减排,同时也是居民的需求。随着房地产业不断地发展,消费者除了注重硬性需求的同时,对建筑空间和使用的科技含量、舒适化都提出了更高的要求。注重节能性,在合理的投资下实现经济运行费用;长期使用可靠性,保证运行的稳定、安全。配合室内装修,突出文化品位与智能化,使居住空间具有丰富的控制和计量功能。
20xx年房地产调控政策密集出台,在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下,对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。由于一线城市各方面的压力和政策的调控,未来中国城市化重心将更多转向中小城市以及县城。我国城市化进程的加快,也将为县域房地产经济开发带来新的契机和发展空间。
房地产论文7
摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从20xx年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的.上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，20xx年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,20xx,06
[2]潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,20xx,07
[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸,20xx,07
房地产论文8
对于住房公积金来说，我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多，据统计，在这个时期，我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了，经过这些年的不断发展，住房公积金逐渐推动了住房制度的改革，加快了我国住房建设的步伐，并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善，调动了人们住房消费的积极性，同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。
房地产经济对我国经济的影响
我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动，房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位，其对我国经济的影响主要有三个方面：一是对我国政策的影响。近些年来，房地产业的发展也赢得了相应的利润，且处于居高不下的地位，其在推动房地产经济稳定增长的同时，也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为，这就会使大量的资金转向房地产业，并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险，直接影响了我国的实体经济的发展。因此，我国政府要针对这一系列的`影响而采取相应的对策，有效的管理和规范房地产市场。例如近几年，我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度；通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展，同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业，其产业结构缺乏规范与标准，致使与之相关的行业缺失标准，以致在行业的衔接上不够连贯，问题不断，不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位，并占有大部分收益，以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益，这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序，不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台，减少了社会就业的压力问题，在一定层面上稳定了社会的秩序，同时也改善了我国居民的居住环境，提高了人民的生活质量。
住房公积金在房地产经济中重要意义
我们要了解住房公积金的重要意义，首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例，职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还自住住房贷款本息；房租支出超出家庭工资；遇到突发事件造成家庭生活严重困难；务工人员与单位解除劳动关系；死亡或者被宣告死亡等情形，职工若满足以上的任一情形，都可以提取相应的住房公积金，并且这是一个相当可观的金额，同时促进了房地产市场的发展。
住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金，但面对一直增长的房屋价格，这种专项资金的作用也在逐渐减弱，如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用，才是我们真正要解决的问题，以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。
住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理，明确各部门的监管责任，将监管工作落实到各个部门；采取有效的监管措施与手段，各个监管部门要合理分工，例如作为审计部门，其工作就是负责审查资金的来源；财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善，而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析，并及时处理和解决这些问题。
结束语
综上所述，我国住房公积金制度正在不断的完善，住房公积金成为人们支付住房的强大支撑，增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展，有效的消除或挤压了房地产泡沫问题，从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。（本文作者：赵广庆 单位：泰安市房产交易中心）
房地产论文9
我叫xxx，今年xx岁。毕业于xxx。我性格活泼开朗，大方热情，乐于助人，平时喜欢阅读、看书和上网流览信息。我曾经在学校参加过房地产实习，在实习期间我严格按照正式房地产的标准来要求自己。
我深入学习，和他们相处融洽，和他们一起学习了语文教学的各种知识，掌握了一定的房地产技巧，也对房地产工作有了一定的`认识，找到了自己的学习一套方法。同时，在实习当中，身边无私奉献的精神和天真、求知若渴，勤奋的学习态度深深地感染了我。我也深深体会到了作为一名房地产工作人员的乐趣和重要意义，更加坚定了自己做一名房地产人的决心，成为一名优秀的房地产成员也成了我的愿望。
房地产论文10
一、开发成本科目和成本核算对象的设置
房产企业成本核算首先要设置“开发成本”科目，用于核算房地产项目开发过程中所发生的各项成本费用，按成本费用的性质一般按以下明细科目设置，分别是：土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、开发利息、开发成本结转等。分期开发的项目要同时设置成本核算对象进行辅助核算，一般按房产项目期数进行分类，简单的可分为一期、二期等。
二、成本费用的归集
项目公司开工后发生的成本费用应按成本科目和成本核算对象进行归集，其中应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本核算对象的间接成本，直接计入成本核算对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本核算对象。共同成本和间接成本发生时，可先记入过渡性成本核算对象进行归集，待明确房产项目期数后再按一定标准分配计入各成本核算对象。开发间接费用先按明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象，分配时能够分清成本核算对象的开发间接费用，直接计入成本核算对象，再将剩余开发间接费用进行分配。开发间接费用归集时应注意区分与管理费用的列支范围，与工程直接相关部门（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工费用及相关办公费用记入开发间接费用，后勤部门如综合办、财务部门的人工及相关费用记入管理费用。
三、成本费用的分配
成本费用的分配一般可采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等进行分配。具体如下：
1.土地费用。土地费用分摊方法如下：一次性开发的，按某一成本核算对象占地面积占全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象占地面积占期内全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配。尚未开工部分的地价款暂归入过渡性成本对象核算。
2.建筑安装工程费。建筑安装工程费能分清成本核算对象的，在与施工单位进行工程价款结算时，按双方确认的工程价款，直接计入某个成本核算对象的相关工程成本项目。对几个工程一并招标出包结算的，应在结算工程价款时，按预算造价法或直接成本法进行分摊。
3.前期费用和基础设施费。前期费用、基础设施费等其他工程费用能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按建筑面积分摊法分别计入各个成本核算对象。同期开发的，按某一成本核算对象建筑面积占全部成本核算对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象建筑面积占期内全部成本核算对象总建筑面积的比例进行分配。
4.公共配套设施。单独作为过渡性成本核算对象的、只能自我经营、不能出售或整体出租的公益类配套设施，如会所、游泳池、网球场等，对此类配套设施发生的.建造成本，应按建筑面积法进行分配，摊入相应可售产品成本。单独作为成本核算对象的、具有经营价值、可以出租或出售的经营类配套设施，如菜场、幼儿园、学校等，对此类配套设施应预留成本，其金额一般只包括主体建安成本，如能办理独立产权的，还应分摊土地费用。
5.开发间接费用。资本化利息的分摊方式：用于房地产开发的借款，确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分配。除资本化利息外的开发间接费用分摊方法如下：可确定成本核算对象的，将开发间接费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清成本核算对象的开发间接费用，按某一在建成本核算对象的建筑面积占全部在建项目建筑面积的比例进行分配。开发利息和开发间接费用至少每年分摊一次，也可先归入过渡性成本对象，在有项目交付的月份进行集中分配。某一成本核算对象完工后就不能再分摊开发间接费用和资本化利息。
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一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品，具有与其他工业产品截然不同的特性，导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增，对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言，房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性，因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言，房地产的存在时间跨度长，因此渠道各成员间关系维系时间长，对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言，房地产企业销售渠道往往比较简单，呈现出短、扁、少的特点，因此渠道冲突数量相对较少，但一旦出现问题，其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强，从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面，标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性，特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征，因此，在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧，使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变，以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品，消费者在选择时会比较慎重，而随着市场竞争的加剧，房地产企业产品的趋同性增强，如何使自身产品更具辨识度，帮助消费者更好的记住产品，乃至选择他，就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者，通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场，现实的房地产销售需要企业更多的走出去，与消费者接触，提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强，越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的，因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋，有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的，因此，这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的，必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念，主动出击，有所作为，以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看，不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多，片面认为皇帝女儿不愁嫁，缺乏对消费者的.重视和工作观念的转变措施，导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够，渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识，对产品营销没有科学的规划，仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言，问题尚不突出，但对于一些中小型企业而言，如果其渠道成员没有主动性，不能借助自身的优势来增强产品吸引力，则往往出现产品销售不畅的问题，尤其是随着消费者持币待观的情况加剧，更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高，产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式，这种形式虽然实现了扁平化，但由于雷同性，往往使得企业间的差异性变小，竞争力有所降低。而相对于其他产业市场，企业往往对自身的营销渠道较为重视，往往给予其更多的便利性和自主性，从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失，客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务，从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下，养成了以我为主的模式，对客户关系重视不够，对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解，没有形成培养渠道的意识，造成客户购买商品后，开房商就撒手不管，给客户造成了极差的购买体验，影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题，笔者认为，创新其营销渠道，就必须要立足于时代的要求，认清房产作为一个特殊的产品，其自身所具备的特殊性，从转变观念入手，增强渠道成员的自主性，增强渠道内部的协同性，从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新，认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力，房地产营销渠道成员必须加快观念的转变，树立正确的营销理念，切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户，加强服务质量，真正满足购房者的多元性需求，建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题，实现房屋质量过硬、物流优质贴心，合同信守承诺的目标，建立自身的品牌形象，凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发，加深渠道成员对价值的理解，提高产品附加值、增强用户体验感，维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新，畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式，引入新的渠道元素，增强产品的认同感。一方面，可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强，时效快的特点，将房产作为一个特殊的商品来加以宣传，利用3D技术来增强客户的体验感，用网络技术提高新客户的满意度。同时，可以借鉴美国房地产网络技术的优势，减少中间机构的麻烦与客户进行交易，降低中间费用。另一方面，规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用，规范其行为，建立规范严格的执行程序，帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新，协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理，理顺成员之间的相关关系，特别是组织营销活动时，加强成员之间的沟通联系，建立统一规范的渠道管理体系。同时，加强资源的共享，从而便于潜在购房者的选择和锁定，并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面，对于客户的投诉，必须要建立顺畅的受理、办理程序，将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容，有效地协调渠道成员的行动，建立良好产品形象。
4.标准创新，塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式，从而更好的了解客户对渠道成员的反馈，便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容，引入消费者评价体制，反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准，从而科学的验证渠道建设效果，帮助渠道成员发现存在的问题，使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论，从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
房地产论文12
1房地产开发企业存在的风险
企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。20xx年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。
2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性
2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
注册会计师业务领域的'不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
4.5建立相应的评价考核与激励机制
房地产企业需结合企业自身情况，构建评价考核与激励机制，通过提出审计建议，督促被审计单位整改完善，依据审计建议的落实情况和效能，对取得良好效果的审计建议单位和个人予以适当表彰奖励，充分调动和发挥内部审计的职能作用。现代房地产开发企业的大发展和集团化的资本运作，伴随着企业全生命周期多渠道、全方位的风险。亟需建立健全内部审计制度，把内部审计融入到企业风险管理，严格按照法规、制度和程序实施，促使企业的最高决策者和管理层面对现实、重视风险，最大限度地避免国有资产的流失、经济违规违纪问题的发生，使内部审计在风险管理中能够发挥更有力的作用。
房地产论文13
摘要：房地产作为一种商品，其最基本、最核心问题就是价格问题。1998年国家进行房地产制度改革以来，房地产价格虽有起伏，但总的是不断上升的趋势。房地产价格关系到开发商、消费者、投资者、政府、金融机构等各方利益，商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。因此有必要研究的价格形成机理，并对价格的发展趋势做以预测，为房地产的开发经营和整个行业健康发展提供有价值的理论支持。
关键词：房地产；销售价格；机理与趋势
一、我国房地产的特点分析
1、房地产是一种特殊的商品
房地产是完全差别化的产品，由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。房地产又是一种具备投资和投机价值的商品，价格会受到资本市场、利率、汇率的影响。
2、房地产市场是特殊的市场
土地储备和招拍挂制度，决定了土地市场的卖方垄断特征，由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，房地产开发企业实行资质管理制度，从事房地产开发存在制度障碍。我国房地产市场形成以下较为封闭的市场：政府决定土地供给数量——开发商竞争形成土地价格——开发商决定商品房价格——消费者决定商品房销售数量。
二、我国房地产价格形成机理
房地产价格受以下因素的影响和制约：
1、房地产成本
房地产开发的成本主要由以下几个部分构成：土地成本、前期费用、行政事业性收费、建安成本、基础设施费、配套设施费、开发间接费、银行利息、营销推广费用、管理成本等。土地供应量都有严格的控制，形成土地短缺的态势，对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。房地产报建时地方政府往往搭车收费，造成房地产成本上升。
2、房地产的市场需求
房地产市场的需求主要有消费性需求、投资性需求二种，分别论述如下：
（1）消费和改善性需求
在未来20年内，当前的房地产开发速度远不能满足需要。与经济未来20年内每年需要建设新住宅为8。75亿平米左右。而近几年，全国城镇每年新建住宅面积大约为5—6亿平米，远不能满足需要。因此，供需矛盾的`存在会拉动房地产价格的上扬。
经济发展培育了潜在的消费动能，对于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。
（2）投资性需求
从国内投资者来看，商品房投资具有相对风险小、不用太多的专业技术与管理能力、时间短、见效快的特点，我国主要城市房屋租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。
国际资金的逻辑更为直接，人民币不断升值，房地产的保值增值功能，房地产较好流动性，无疑会得到部分资金的青睐。
投资性需求中有一种投机性需求，以短期购进房地产，在房价上升后转手卖出已获取利差。这种投机性需求在房地产价格上升时会助推价格开始升高，在房地产价格下降时会使市场迅速转冷，是房地产泡沫的推动者之一。
3、房地产商品的特殊性
房地产是完全差别化的产品。一个位置的房地产产品仅有一套。近年来房地产开发已走出低级的开发阶段，注重开发项目的创新，创新赋予了房地产产品更大的差别性，为房地产价格的上升创造了条件。
4、开发商和中介的定价和炒作因素
不对称的信息交流系统会加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布虚假价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为营造市场紧张氛围，诱发房价短期内非正常上涨。
5、政府的行为和动机
对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中，大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金，房地产价格上涨可以提高当地GDP的数据。而地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。
中央政府一方面希望房地产能够发挥其拉动作用。另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。
6、国民心态因素
民族文化传统使得我们养成了以是否持有"恒产"来判断一个家庭社会地位的标准，对于住房，不但要拥有产权房，还要追求一步到位。据统计，我国城镇72%的居民已拥有自己的住房，而法国与德国仅30%~40%，美国仅68%。
7、住房保障制度不到位，加大了供给的结构性矛盾
经济适用房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范围较小等原因，执行过程中的矛盾较少，实践上比较成功，而经济适用房争议较大。经济适用房的供给途径和渠道主要包括通过房地产开发、集资合作建房和单位自建三种。就房地产开发商而言，因为经济适用房开发利润低而不愿或较少涉足。
三、房地产价格的发展趋势
从以上的分析可知，1至2年的短期时间内，房地产需求者心理决定了房价的价格，受全球经济放缓及国内行业、金融政策的影响，房地产价格会有所调整，一线城市房价可能进一步回落，二三线城市房价会放缓增长速度。但从5至10年较长的时间段来看，房地产价格会缓步增长，最终达到相对稳定，趋近房地产的重置成本，基本上和居民的收入水平相适应。房地产企业的利润将向社会平均利润回归。理由如下：
1、由于国民经济的发展和城市化进程的进一步深化，房地产供应总体供不应求的态势没有改变。
2、对于投资性需求者而言，房地产价格走低，投资者现在不会选择买房；当房地产价格进一步下落出现投资价值是，投资者又会回到市场，促使房地产价格止跌回升。
3、由于房地产开发成本的不断上升，虽然房价增长速度会有所减缓，剔除房地产炒作因素，房价下跌的可能性不大。
4、国家住房政策的改革和完善，推广廉租房、经济适用房、两限房等人性化的住房政策，会分流一部分住房需求，对房价上升产生拟制作用。
5、国家已注意到房地产乱收费及税负较重的现实并着手治理。也可能改变现有房地产土地出让金制度，变一次性交清土地出让金为按使用年限缴纳土地使用税。这样会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款总价，也会拟制投机性住房需求，刺激房地产市场需求，有利于房价的稳定。
针对近期宏观经济形式和房地产市场的实际情况，房地产公司应谨慎在一线城市扩张，重点开发在二三线城市开发的规模，并积极投身城市改造公租房、棚户区、城中村改造项目，寻求风险较少、利润稳定的项目。但从长期着眼，在不断关注意向地块，储备房地产开发人才，寻求合作伙伴及资金投入，为房地产市场在竞合淘汰后新一轮快速发展积蓄力量。
参考文献：
[1]崔裴，关涛。房地产价格评估〔M〕。高等教育出版社。20xx。
[2]葛红玲。 商品住宅价格形成问题研究：以北京为典型案例分析〔M〕。经济科学出版社，20xx。
[3]曹建海。中国住房价格的形成机制、宏观影响及改革途径[J]。中国经济时报，20xx。
[4]汪洪涛。影响我国发达城市房地产价格走势的因素分析[J]。同济大学报。20xx。
房地产论文14
主题：房地产公司财务管理的建议
摘要：
本文主要通过分析房地产企业的财务管理现状，对如何更有效的实行房地产企业财务管理提出建议，望能够对房地产企业财务管理水平的提升有所帮助。国民经济的健康发展离不开房地产行业的推动，然而随着市场环境的恶化，房地产企业的生存也越来越艰辛，要保证房地产行业在日益激烈的竞争中立于不败之地，我们必须做好财务管理工作。
关键词：
房地产；建议；财务管理
近年来，在国家政策的引导下，房地产行业实现了飞速的发展，迎来了自己的春天，量价齐升、供不应求等现象屡见不鲜。但是由于国家产业结构不断地调整，房地产开发企业当前面临着较大的投资风险，开发周期长，项目投资金额大，项目开发过程中的诸多不确定性因素都有可能对当前项目产生不利影响。房地产企业在运营过程中更多使用杠杆资金代替自有资金，房地产企业面临着筹集资金难的风险，加之已有负债利息兑付所需资金，增加了房地产企业的筹集风险。市场环境和产业环境的日趋复杂要求房地产企业认清自身的管理现状，加强自身的财务管理，提升财务管理水平。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
1.单一的融资渠道。从资金来源看，很多房地产企业对于银行资金的依赖性过高，房地产企业所筹集的大部分资金均来自银行贷款。对银行资金的过度依赖导致企业在经营不善时还本付息压力大大增加，随着房地产市场环境的恶化，房地产企业库存压力增大，企业从银行贷款越来越多。随着资产负债率的不断提升，房地产企业从银行贷款的资金成本也在不断推高。银监会要求严格控制过热地区和对高负债房地产企业的贷款规模，银行信贷政策对于房地产行业的紧缩，导致房地产企业面临着资金融通的困境，随着时间的推移，房地产企业资金链断裂的风险也在逐渐增加。
2.财务管理体系不健全。房地产企业通常有较大的资金需求，有些房地产企业财务管理一直扮演着单纯会计核算的职能，对于财务管理中的财务(融资、投资)和管理(预算、控制)两方面的职能，没有充分地发挥，不能为领导层决策提供强有力的支撑。
2.1财务管理制度流于形式。费用支出标准不一致，没有按照财务管理制度执行，往往被领导的意图左右；财务收支审批流程不规范，严重影响到会计资料的真实性和可靠性，包括账证核对、账实核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，导致财务信息失去应有的经济价值。
2.2公司组织结构不完善。一些房地产公司在财务管理政策体系方面存在真空地带，组织结构基本形式上完善，实际上却缺乏实效，容易引发一系列诸如管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等管理问题；企业的经营成果最终全部体现在“钱”和“物”上，而“钱”和“物”又和企业的财务管理息息相关，因此对于企业来讲尤其是现在还处于粗放型管理的一些中小房地产公司，若想持续发展，必须要正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，强化财务管理工作。
2.3内部监管不力。一些房地产企业虽然设置了内部审计等部门,制定了相关的监督管理制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监管不力。此类问题在家族型中小房地产企业中更加突出。
2.4没有形成有效的资金管理体系。公司内部资金分配不均，配置不平衡，某些公司存在资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下；虽然制定了年度投资建设计划，却没有把目标分解，制定出月度、季度计划加以控制管理；在经济效益良好的.情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视企业财务管理，追求扩大规模，跨界发展，加大了企业风险控制的难度。
二、房地产企业财务管理改革对策探讨
1、促进管理制度改革，优化企业管理模式。
摒弃企业创建初期的凭经验管理模式，建立规范的法人治理体制和权利分配和决策机制，实现互相制衡和约束，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思路。推行现代企业制度建设,促使企业重视内部管理和财务管理,从而挖掘潜力,提高效益。
2.加强资金管理。
2.1注重资金预算管理的有关工作，年初财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，明确企业年度资金动作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。
2.2在资金日常管理层面，企业应合理安排开发贷款申请及提款节点，提高开发贷款的使用效率；提高项目销售去化率，加快销售资金的回笼，做好按揭回款工作，降低资金成本；企业应进行立项分析，根据资金运营情况理性的进行开发项目的决策，避免开发规模过大造成的资金周转困难。
3.加强成本费用管理。
企业成本水平的高低直接关系着企业产品盈利能力的大小和企业竞争能力的强弱，控制成本、节约费用，降低物耗，对于企业具有重要意义。财务部门要发挥自身拥有大量价值信息的优势，运用量本利分析法，合理测定成本最低，利润最大的产销量，减少无效或低效劳动，改变现行产品成本出现浪费后再控制的做法和只注重在项目施工过程中抓成本控制的行为，从项目的可行性研究抓起，把技术进步，成本控制和经济效益有机结合起来。
4.积极拓宽融资渠道。
房地产企业发展已经不能单单只靠银行资金，拓宽融资渠道以保障资金的顺利周转迫在眉睫。
4.1发行股票，利用资本市场进行融资。股票融资是常见而且有效的融资方式，不仅筹资风险比较小，而且所筹集的资金长期有效，并不占用企业授信，为企业未来发展提供一定的保障；杠杆比例的降低使企业能够更多的通过债务来筹集到资金，增强了企业的融资能力。
4.2利用海外融资平台进行融资，海外资本市场相对成熟，对于企业上市没有我国资本市场在财务指标上要求的严格，因而上市的门槛较低。
5.推行全面预算管理。
全面预算管理是企业管理的重要组成部分，是企业做好财务管理的重要措施。全面预算管理的内容包括业务预算、投资预算、资金预算、利润预算、工资性支出预算、管理费用预算等，是一个综合性预算整体。企业推行全面预算管理，有益于管理效率的提高和资源的优化配置，能够明确的划分企业内部各个主体之间的权利与义务，根本上解决企业的内部矛盾问题，从而提高企业的经济效益和整体竞争能力。
目前，数字出版迅猛发展，信息技术越来越发达，房地产公司相关财政管理人员应该转变传统的简单粗放的收支预算方式，要以市场和业务发展规划为导向，实施企业全面预算管理。虽然推行全面预算管理和零基预算可能会使预算周期变长，预算人员的工作量相对的有所加大，但是全面预算执行性强，能恰当地反映企业的发展需求，在加强成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明显，值得广大房地产公司人员一试。
6.提高财务人员素质。
6.1鼓励财务人员“走出去”，开展财务外交，定时或者不定时的举办联谊活动，或者相关专业的学术交流会议，创建和谐氛围；激励财务人员“引进来”，公司积极举办相关讲座或者会议，大力宣传“引进来”的思维，摒弃守旧陋习，积极吸取其他企业在财务管理方面的良好经验和精华，为企业获取最大的利润。
6.2领导要抓大放小，懂得放权。领导是风向标，主导企业发展的大方向，但是具体的操作应该由公司的其他人员的相互配合来完成，领导者不能大小一把抓，什么都要管，到头来反而什么都管不好。应该放权，在不改变大方向的前提下，鼓励下属员工积极进言献策，调动财务干部的监管能够和积极性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走内延发展和培养财务干部之路，房地产企业领导者应该创造合适的学习环境，鼓励员工积极学习，踊跃学习，比如可以不定期的举行学习效果比赛，调动财务管理者的积极情绪，更加用心的学习专业知识；避免一味的追求高学历高学位，不能因为一个文凭和一个学历的门槛，就把那些真正有能力的人拒之门外；杜绝企业内部任人唯亲，层层裙带。
参考文献：
[1]俞小江、杨林：《BL房地产公司财务管理战略研究》,《华中师范大学学报》.
[2]戴庭燕:《我国房地产企业财务风险综合评价研究》,《华中科技大学学报》.
房地产论文15
房地产企业薪酬设计探析
一、房地产企业薪酬特点
(一)员工有相对较高的薪酬。随着中国经济的不断发展，城市化进程速度日益加快，加速了中国房地产业的发
展，许多房地产企业抓住发展的大好时机，得到了飞速发展，企业的发展带给员工丰厚的回报，房地产企业员工的基本工资和奖金相对其他行业的员工明显较高。所以，很多大学毕业生选择了房地产企业，学历高的毕业生希望来到大的地产企业发展，因为那里有良好的锻炼平台，可以得到规范的培训，对于长远发展有极大的好处；学历低的毕业生则愿意选择小型地产企业，因为短期内可以得到丰厚的收入。
(二)不同部门的员工薪酬差别较大。房地产企业进行良好的运转，必须包括综合部、投资部、设计部、合约部、发展管理部、项目部、营销部、财务部等部门，而不同部门员工所从事的工作差异较大，有的从事技术性的工作，有的则从事管理性的工作，不同的工作性质和难易程度导致了不同部门的员工具有不同的收入。据调查，一般行政人员、投资专员、设计专员、会计、策划专员、土建工程师最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且随着职位的升迁同一级别的薪酬差别将会更大。
(三)不同地区和企业薪酬差异较大。中国不同的区域经济发展差别较大，而房地产业从业人员的薪酬待遇与当地的经济水平息息相关，所以大城市、经济发达地区企业薪酬水平比较高。在不同的房地产企业中，大企业人的普通和中层员工可以得到较好的锻炼，但薪酬待遇较低；小企业人的高级管理人员会有比较高的薪酬待遇，所以大企业人的中层管理人员可能流向小企业人担当高级管理人员，获取高额的回报。
二、房地产企业薪酬设计原则
(一)薪酬设计的团队原则。房地产开发需要各个部门的不同人员通力合作来完成，团队的力量在开发过程中显得尤为重要，所以基于团队的奖励对于整个企业人的绩效具有十分重要的作用。设置团队奖励有助于提高各部门的协作能力，同时注意不要出现上下级之间工资差别太大引起的低层人员心里不平衡，以免影响工作积极性和效率。
(二)薪酬设计的公平性原则。薪酬设计过程中遵循公平性原则，这是绝大多数企业从事人力资源人员的共识。公平的薪酬设计可以对员工进行有效的激励，提高员工的工作积极性，提高企业的生产效率，同时可以大量引进优秀的专业和管理人才，促进企业的可持续发展。具体在操作过程中，要对不同部门的员工，根据其工作性质来设计薪酬标准，同时要考虑不同性质的报酬，即金钱报酬和非金钱报酬，非金钱报酬属于隐性报酬，分为职业性奖励和社会性奖励，职业性奖励包括自我发展、晋升等，社会性奖励包括表扬、荣誉、成就等。总之，薪酬设计必须体现公平、客观、透明，使不同的员工获得应得的报酬。
(三)薪酬设计的相符原则。在任何企业薪酬设计过程中，都应该保持个人和组织薪酬相符合的原则，不能让两者产生冲突。在一个企业或组织中，个人和组织都有其薪酬目标指向，每个员工参与到企业或组织中，就是为了通过自己的努力，获得相应的报酬，实现自己的薪酬目标，而对于一个组织来讲，为了获取最大的利润，必定想通过各种办法节省开支，每个员工的报酬就包括其中，此时，个人和组织的目标就发生了矛盾，产生了冲突，两个薪酬目标之间就不相符。企业付出的薪酬不能满足员工的需求，造成员工工作效率下降，不能够按质按量完成企业分配的任务。所以，企业管理者在制定薪酬制度时，一定要充分考虑员工的需求，让员工参与薪酬制度的制定，制定出企业和员工都比较满意的薪酬制度。与没有员工参与制定薪酬制度相比，让员工参与制定出来的薪酬
制度不仅令人满意而且具有长期激励的效果。对企业的长远发展具有十分重要的作用。
三、房地产企业薪酬设计方法与过程
房地产企业薪酬体系设计包括以下步骤：
(一)职位分析。职位分析是确定薪酬制度的基础，根据企业人业务发展的需要，合理地设置不同的岗位。职位分析是对职位进行说明，并形成职位说明书，明确职位与职能的关系。
(二)职位评估。职位评估的主要目的是保证制定出来的薪酬制度在内部是公平的。所以对不同部门的员工职位，根据其重要程度，得出等级序列，确保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具体来说，就是建立统一的职位评估标准，使不同部门的职位具有可比性。
(三)薪酬市场调查。具有竞争性的薪酬是留住人才的关键，只有留住了人才，企业才有可能进行比较好的.发展。薪酬调查一般要选择专门的咨询公司，对其他房地产企业的薪酬水平进行调查，制定出具有竞争力的薪酬。需要注意的是，在对其他房地产企业进行薪酬调查时，最好选择与本企业有竞争关系的企业，考虑员工的流失去向和招聘来源。调查其他企业的薪酬，最好可以找到其薪酬的增长情况、不同职位和级别的薪酬待遇、奖金和福利待遇等，确保取得全面详实的数据资料。
(四)薪酬定位。经过分析同行业与自己关系相对紧密的企业薪酬数据后，考虑企业的内外部关系，外部关系包括通货膨胀、行业特点、人才供应状况等，内部关系包括盈利能力、人员素质等，然后选择本企业可以采用的合适薪酬。不同的企业薪酬定位策略是不一样的，品牌响的企业有比较好的发展平台，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到优秀人才，如中海、万科等，它们的员工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企业人则会抛出高薪吸引优秀的人才，壮大企业人实力。
(五)薪酬结构设计。薪酬结构设计具体来说是指员工薪酬的构成，不同的房地产企业所采用的薪酬结构是不相同的，有些企业采用固定薪酬和浮动调薪制度，固定薪酬则根据员工的职位情况，结合市场薪酬水平确定，不同的职位有不同的固定薪酬，浮动薪酬要充分考虑企业的利润水平和个人付出的情况综合而定；有些则综合考虑员工职位情况、个人技能情况和个人绩效，形成薪酬结构的三个部分：职位工资、技能工资和绩效工资。
职位工资结合市场薪酬水平制定，同时参考员工对企业的贡献。技能工资要看员工所拥有的技能能够给企业带来多大的贡献。一般来说，所具有的技能越强，技能工资相对就高，比如设计人员的工资要比一般行政人员的技能工资要高；绩效工资是员工所完成的工作量，完成的工作量越大，绩效工资就越高。
(六)薪酬体系的实施和修正。薪酬制度制定后，要严格执行。但制定好的薪酬制度也不是一成不变的，必须要经常和员工进行沟通，调查其满意度和薪酬制度能不能最大限度地调动其工作的积极性，同时要关注企业的经营状况和市场薪酬水平的变化，不断合理地调整薪酬制度，确保企业长期健康发展。
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