促进小城镇房地产市场健康发展的建议

关于促进小城镇房地产市场健康发展的建议

　　小城镇是连接城乡经济的纽带。发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略。而小城镇房地产市场的发展必将加快小城镇的建设，对加速我市经济发展，加快城市发展重心南移，促进小城镇协调发展，均衡城乡资源，全面建设小康社会具有重大的战略意义。

　　一、目前我市小城镇房地产发展中存在的主要问题

　　目前我市小城镇住宅建设主要是居民自筹资金，自行组织建设为主，普遍存在着城镇布局不合理，功能定位不清，城市效益低下，重复建设，数量大且水平低等问题，导致土地资源浪费严重，城市也毫无美观可言。其主要原因：一是小城镇建成区面积过小，已成为小城镇房地产发展的瓶颈。二是小城镇人口规模偏低，房地产消费能力不足。三是农村居民点布局分散，平均规模小，不利于土地的高效使用。四是财政对基础设施的投入不足，房地产产业发展水平较低。五是开发方式简单落后，范文写作缺乏科学的规划体系。

　　二、促进我市小城镇房地产市场发展的建议

　　1、充分发挥财政扶持作用。一是鼓励塑造城镇特色风貌。凡经市规划部门审定，对小城镇招标引入国外一流设计力量参与特色风貌设计的区、县，市政府可以按中标设计费的一定比例予以补贴。另外，市、区县、镇可以联手建立小城镇开发建设及特色风貌建设的专项资金，每年酌情向基础设施经营实体投入一定的资金。二是支持城镇基础设施建设。凡列入市固定资产投资计划的小城镇基础设施建设项目的贷款，可以由市、区县、镇政府的财政各按贷款利息的一定比例给予贴息。三是加大其他财税政策对小城镇建设的支持力度。对小城镇的旧城改造、市政、绿化、住宅建设等项目，给予一定的财税政策支持。

　　房地产开发企业缴纳的各项地方税收，专项用于小城镇住宅小区的公益性设施和绿化环境建设，吸引市中心城市居民入驻小城镇；通过土地有偿使用取得土地使用权，并按规定交清土地出让金的城镇，分别由市、区县两级政府按原收入渠道实施专项返还；购买小城镇范围内商品住宅的个人，享受个人所得税税基抵扣的优惠政策。

　　2、建立宅基地流转制度。土地的“农转非”是当代中国小城镇发展的主题之一，也是城镇化过程中不可或缺的要素。因此，应尽快建立宅基地流转法律制度，思想汇报专题在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

　　改革土地使用制度。目前我市小城镇的经济发展水平以及消费者的收入水平，与市区相比，还存在着很大差距。因此，建议将目前的土地出让制改为租赁制，土地产权不进入交换，使房屋与土地分离，不收取土地出让金，而是把相应的地租体现在持有环节征收的物业税中。房地产开发商须在第一次取得土地使用权时，缴纳“土地使用权补偿金”，商品房卖出后，由其产权人缴纳地租，未卖出的商品房则由开发商承担租金。

　　3、鼓励开发商投资建设小城镇。小城镇房地产产业发展的首要的、集中的难点是资金。由开发商统一开发，可以使小区规划建设和建筑设计达到较高的水平，可以解决因资金不足而造成房地产产品档次过低，质量较差，配套设施不齐等问题。也有利于集中化管理和社会化服务体系的建立，物业管理水平也可以得到很大提升。

　　各级政府应重点在土地使用制度、户籍管理制度、税收优惠政策、金融扶持政策等方面，制定相应的鼓励政策，以吸引开发商特别是外地开发商的投资。引导农村人口、城市人口向小城镇转移。应大力发展乡镇企业，实行产业升级，改善就业环境，开放城乡劳动力市场，以利于农业人口向非农产业转移。要尽快建立多层次、多类型的医疗保障制度和社会养老保险制度，使居民和农民能感受到居住在城镇的医疗治疗的便利性。通过转移和吸收城市过剩资源，调整产业结构，均衡城乡发展，解决大城市发展过程中的瓶颈问题。